164,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13431. 영등포구 당산동 여의도아리스타 제3층 제309호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김승희는 2021년 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 207,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 문지영의 주택임차권은 전입·점유가 경매개시결정보다 훨씬 앞서고, 등기상 보증금도 189,000,000원으로 확인됩니다.
현재 최저매각가는 164,800,000원으로 보증금보다 낮습니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서의 특별조건 때문에 결론이 달라집니다. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 실제 매각조건대로 이행되는 경우에는 보증금 부족분을 매수인이 떠안지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 121-61 여의도아리스타 제3층 제309호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 업무시설(오피스텔) 건물 내 제3층 제309호 |
| 소유자 | 김승희 · 2021.07.23 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 164,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 189,000,000원 |
| 경매채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
문지영의 임차권은 등기상 보증금 189,000,000원, 범위는 건물의 전부입니다. 경정등기에 따르면 최초 계약은 2021.07.17, 점유개시는 2021.07.23, 최초 보증금 180,000,000원에 대한 확정일자는 2021.07.26이고, 2023.06.24에 9,000,000원 증액되어 총 보증금이 189,000,000원이 됐습니다. 증액분의 확정일자는 2024.02.27입니다.
강제경매개시결정은 2025.11.26 주택도시보증공사에 의해 이루어졌습니다. 따라서 임차인의 전입·점유는 경매개시결정보다 앞서고, 제공된 권리판정에서도 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 분류됩니다. 을구 1-3은 별개의 신규 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정등기로, 확정일자 내용을 바로잡은 기록입니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 그러나 조건부 해소
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문지영 | 건물 전부 · 2021.07.26 전입 | 189,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 조건부 0원* |
* 0원 판단은 위 잔액청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각조건대로 적용·이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,107,200원 |
| 1. 임차인 문지영 보증금 | 189,000,000원 | 161,692,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 27,307,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액청구권 포기·임차권 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 조건 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 164,800,000원 | 27,307,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 131,840,000원 | 59,805,760원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 105,472,000원 | 85,804,608원 | 실질 0원* |
이 표가 보여주는 중요한 점은 명확합니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 원칙상 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서는 포기·말소 조건 때문에 그 인수부담이 실질적으로 제거되는 구조이지만, 그 전제조건 자체가 권리분석의 가장 중요한 확인사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제3층 제309호입니다.
- 입지. 당산중학교 남서측 인근으로 오피스텔·주상용건물·아파트·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선·9호선 당산역이 있습니다.
- 설비. 중앙난방시스템, 도시가스, 승강기, 주차장, 화재탐지, 급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 버드나루로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·일반상업지역이며 토지 공시지가는 5,846,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 매수인 인수 0원 판단의 핵심입니다. 매각물건명세서에 기재된 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 내용 확인. 최초 보증금 180,000,000원과 9,000,000원 증액분의 계약일·확정일자가 나뉘어 있으므로 을구 1번 및 경정등기의 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 80%지만, 실거래 시세 자료가 없어 시장 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 명도·점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유와 인도 상태, 임차권 말소 이행 절차를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제사항 확인. 준주거·일반상업지역 및 각종 용도지역·지구 제한이 기재돼 있으므로 이용 목적이 있다면 관계기관 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 한 줄의 매각조건”
겉으로만 보면 보증금 189,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 164,800,000원을 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 27,307,200원이 남습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서가 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 조건이 충족되는 한 실질 매수인 인수는 0원*입니다.
따라서 권리분석의 초점은 “보증금이 얼마 남느냐”보다 그 포기·말소 조건이 정확히 어떤 범위로 적용되고 실제로 이행되는가에 있습니다. 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
