서울남부지방법원 2025타경13435. 금천구 시흥동 리브가 603호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 274,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 219,200,000원입니다. 이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 감정가의 80%”라는 숫자가 아니라, 선순위 대항력 임차인의 미배당액을 누가 부담하느냐입니다.
김영조는 2021.12.03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.15입니다. 말소기준권리인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 215,331,200원을 배당받아 보증금 중 63,668,800원이 부족합니다. 통상이라면 이 부족액이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 명시적 포기·말소 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13435 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제603호 · 도로명 서울특별시 금천구 독산로50길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 중 제6층 제603호 |
| 사용승인일 | 2021.09.23 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.12.08 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 219,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 2021.10.12 설정됐던 서울우유협동조합 근저당권 2건은 2021.11.29 이미 등기부상 말소됐습니다. 이후 2023.11.23 김영조의 주택임차권등기가 올라왔지만, 임차인의 실제 전입·점유는 2021.12.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 판단하면 안 되고, 김영조의 선순위 대항력을 기준으로 봐야 합니다.
* 확약이 없다는 단순 배당 계산상 현재 회차의 김영조 미배당액은 63,668,800원입니다. 확약 효과는 김영조 관련 반환청구권에만 적용됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 범위를 구분
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영조 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.03 | 279,000,000원 | 2021.11.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
| 김지원 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김지원은 2025.01.21 전입해 말소기준권리 2023.09.19보다 뒤입니다. 현재 자료상 대항력은 없으므로 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자와 점유 부분이 명확하지 않으므로, 김영조에 대한 포기 확약과는 별개로 김지원의 실제 점유범위와 명도관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,868,800원 |
| 1. 임차인 김영조 보증금(우선변제) | 279,000,000원 | 215,331,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김영조에게 215,331,200원이 지급되고 63,668,800원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건 때문에 그 부족분은 매수인 기준 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 룰상 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 219,200,000원 | 63,668,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 175,360,000원 | 106,895,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 140,288,000원 | 141,476,032원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 김영조의 미배당액이 낙찰가 하락에 따라 63,668,800원 → 106,895,040원 → 141,476,032원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로, 김영조 부분만 놓고 보면 각 회차의 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 리브가 제6층 제603호입니다. 8층 건물이며 사용승인일은 2021.09.23입니다.
- 주위환경. 한울중학교 서측 인근에 위치하며 단독주택, 다세대주택, 교육시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10~12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 임대사업자 등기. 2021.12.08 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 김영조 미배당 보증금에 대한 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 김지원 점유 확인. 2025.01.21 전입으로 자료상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 김영조 명도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.08 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격은 실거래와 별도 비교. 감정가 274,000,000원에서 1회 유찰돼 219,200,000원이 됐다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제·체납관리비 등 실제 매수부담에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “63,668,800원 인수”에서 멈추면 틀린 분석
이 사건은 대항력 있는 김영조의 보증금 279,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 배당표만 보면 매수인 인수형처럼 보입니다. 실제로 현재 회차의 단순 계산 부족분은 63,668,800원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 김영조 관련 실질 인수액은 0원*, 현재 회차의 권리분석상 실질취득액은 219,200,000원으로 정리됩니다.
다만 확약의 효력 범위는 김영조 부분에 한정해 봐야 합니다. 김지원은 말소기준 이후 전입이라 자료상 대항력은 없지만 별도 점유자이므로 명도 확인이 필요합니다. 또한 실제 거래가격 비교자료 없이 감정가 대비 80%라는 이유만으로 “싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 매각조건의 확실한 이행과 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다는 점입니다.
