서울남부지방법원 2025타경13444. 강서구 화곡동 에스 빌 제3층 제301호로, 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 최정민이며 2019.09.02. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건에서 가장 중요한 기준권리는 2022.04.15. 안산세무서장 관련 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 경매개시결정, 임주희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순위만 보고 임주희의 임차권을 단순히 후순위라고 보면 안 됩니다. 임차권등기일은 2023.09.26.이지만 임대차계약일은 2019.07.07., 확정일자는 2019.07.31., 주민등록 및 점유개시는 2019.08.19.입니다. 즉 말소기준권리인 2022.04.15. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인으로, 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13444 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 423-1 에스 빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 41.755㎡ · 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 최정민 · 2019.09.02. 소유권이전 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 200,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 임차권 + 확약 조건’
말소기준권리는 2022.04.15. 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 2,433,000,000원, 임주희의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임주희는 등기일보다 앞선 2019.08.19.에 주민등록과 점유를 시작했기 때문에 대항력 자체는 존재합니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임주희 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.19 확정일자 2019.07.31 | 217,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사가 임차권승계인으로 기재됨. 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 → 실질 인수 0원 |
| BATBAATAR GANSUVD 점유 부분 미상 | 2025.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 실질취득 200,800,000원 vs 최근 거래 239,000,000원
S-vill(423-1)의 동일 면적 거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06.의 239,000,000원 한 건이며, 최근 12개월 평균도 239,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 84.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 0.3%로 하락 추세가 확인되는 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 41.76㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2025.04 | 41.76㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2022.06 | 41.76㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 41.76㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 238,500,000원 |
감정가는 251,000,000원으로 실거래 최고 245,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 200,800,000원입니다. 특히 이번 건은 확약 조건 때문에 실질 인수액을 추가할 필요가 없어 실질취득액 역시 200,800,000원으로 봅니다. 따라서 가격 비교 기준도 최저가가 아니라 실질취득액 200,800,000원을 사용하며, 최근 12개월 평균·최신 거래 239,000,000원 대비 84.0% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,611,200원 |
| 1. 임차인 임주희 보증금 | 217,000,000원 | 197,188,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임주희 보증금 부족분은 19,811,200원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 200,800,000원 | 19,811,200원 | 확약 조건 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 시 | 160,640,000원 | 59,408,960원 | 확약 조건 적용 시 0원 |
| 3회 유찰 시 | 128,512,000원 | 91,087,168원 | 확약 조건 적용 시 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 실제 시나리오에서도 배당계산상 인수액은 19,811,200원에서 59,408,960원, 91,087,168원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시되어 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2호선·5호선 까치산역 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 2012.09.14.입니다.
- 규모. S-vill(423-1)은 8세대이고 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다.
- 도로. 서측 약 8미터 포장도로, 북측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,666,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임주희 임차권. 전입 2019.08.19., 확정일자 2019.07.31., 보증금 217,000,000원으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
- 별도 점유자 확인. BATBAATAR GANSUVD는 2025.04.08. 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금은 미상입니다. 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준권리 자체가 안산세무서장 관련 국 압류이고 압류 금액은 확인되지 않습니다. 배당관계는 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 실거래 평균 238,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 239,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 거래 표본. 동일 면적 거래 표본은 4건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 개별 호수 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
표면적으로는 보증금 217,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 200,800,000원이어서 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당표도 미배당 보증금 19,811,200원을 계산합니다. 하지만 매각물건명세서가 임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시한 것이 결론을 바꿉니다. 이 조건을 적용하면 임주희 관련 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 200,800,000원입니다.
가격도 현재 회차에서는 나쁘지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 239,000,000원이고 실질취득액은 그 84.0%입니다. 다만 이 사건은 단순한 후순위 임차권 사건이 아니라, 대항력 있는 선행 임차관계와 보증기관의 포기·말소 조건을 정확히 읽어야 하는 사건입니다. 가격 메리트는 확인되지만, 응찰 전 매각물건명세서의 조건과 별도 점유자 현황을 원문으로 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
