서울남부지방법원 2025타경13448. 서울 구로구 개봉동 ‘동부에이스’ 제5층 제502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정혜림이고 2021.04.26 매매로 270,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2022.03.04 통영세무서 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2021.12.10 전입·점유를 갖춘 임차인 오문희가 있다는 점입니다.
오문희는 임대차계약일 2021.11.10, 확정일자 2021.11.19, 주민등록 및 점유개시일 2021.12.10, 보증금 270,000,000원입니다. 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이며, 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 310-1 동부에이스 제5층 제502호 · 서울특별시 구로구 개봉로17나길 111 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 7층 건물 내 제5층 제502호 |
| 비교 기준 면적 | 38.7㎡ |
| 소유자 | 정혜림 (2021.04.26 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
2014.06.30 설정된 우리은행 근저당 107,800,000원은 2019.12.26 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 2022.03.04 갑구 5번 압류이고, 이후 서민금융진흥원 가압류, 구로구 압류, 강제경매개시결정 및 2023.12.20 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 이름 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오문희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 실질 0원* |
오문희가 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 보증금 판단의 기준은 오문희의 270,000,000원 한 건입니다.
* 배당표 원자료상 현재 회차 미배당 인수액은 57,035,200원이나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 해당 임차인에게 적용한 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다.
③ 가격 비교 — 93.7%라는 숫자만 믿기 어렵다
동부에이스의 제공된 비교 거래는 총 3건으로, 거래가는 225,000,000원~244,000,000원, 평균은 231,333,333원입니다. 최저매각가 216,800,000원은 이 평균의 93.7%이고 최신 거래 244,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.94㎡ | 7 | 244,000,000원 |
| 2021.08 | 29.94㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2021.08 | 29.94㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 평균 | 29.94㎡ | 3건 | 231,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 1. 임차인 오문희 보증금 | 270,000,000원 | 212,964,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,013,269원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차인 오문희의 부족분은 57,035,200원입니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 216,800,000원 | 57,035,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 173,440,000원 | 99,788,160원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 138,752,000원 | 133,990,528원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 동측 인근으로, 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물 내 제5층 제502호이며, 기본 위생·급배수·난방·공동현관보안·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지이며, 다세대주택 15세대 및 제2종근린생활시설 4호의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외, 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,605,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원본 대조. 이 사건의 가치 판단을 바꾸는 핵심 문구입니다. 임차인 및 주택임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 인지. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 인수액은 57,035,200원이고, 추가 유찰 시 99,788,160원·133,990,528원으로 증가합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 오문희 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 주택임차권승계인입니다.
- 시세 직접 비교 주의. 거래 3건은 모두 29.94㎡이고 대상 비교 기준 면적은 38.7㎡입니다. 최신 거래도 2022.05이므로 93.7% 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으며, 실제 사항과 다를 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 규제 확인. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용을 확인하세요.
맺으며 — “선순위 인수형이지만, 조건부로 0원”
표면적인 권리구조만 보면 이 물건은 쉽지 않습니다. 오문희의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금이 270,000,000원이어서, 일반 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차만 보더라도 배당표상 부족분은 57,035,200원입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 216,800,000원입니다.
다만 가격 쪽은 단정하기 어렵습니다. 최저가가 제공된 거래 평균의 93.7%이지만, 비교 거래는 29.94㎡이고 대상 비교 기준 면적은 38.7㎡이며 최신 거래도 2022.05입니다. 따라서 이 사건은 “싸서 좋은 물건”이라기보다, 확약 조건이 정확히 작동하는지를 확인한 뒤 가격을 별도로 판단해야 하는 물건입니다.
