수원지방법원 2025타경51716. 안산시 단원구 선부동 태영하이츠빌라4차 3층 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 백기준이며 2022.06.30 소유권을 이전받았고, 당시 등기부상 거래가액은 140,000,000원입니다. 현 등기에서 핵심은 2024.02.20 접수된 원운식의 가압류 140,000,000원으로, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.02.19 강제경매개시결정이 이어졌으며 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 현존 근저당권은 없고, 현재 경매보다 앞선 과거 근저당·가처분·경매 관련 등기는 이미 말소돼 비교적 단순합니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 실제 임차인 이순화 1명의 전입일이 2023.09.21로 말소기준권리 2024.02.20보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 대항력 ‘있음’이라고 확정해서는 안 됩니다. 권리분석상 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51716 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-9 태영하이츠빌라4차 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 59.8㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 백기준 · 2022.06.30 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 48,363,000원 · 3회 유찰 |
| 경매 채권자 / 청구 | 원운식 / 148,653,150원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.20 갑구 17번 가압류 · 원운식 · 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 선순위 가능
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순화 | 미상 | 2023.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능성 있음·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 다른 신고와 보증금을 중복 합산할 문제는 없지만, 반대로 이순화의 보증금 자체가 확인되지 않아 위험액을 숫자로 고정할 수도 없습니다. 배당표의 계산상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도, 이는 미상인 임차인 보증금을 반영한 확정값이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 가격표는 매력적이지만 ‘실질취득’ 확인이 먼저
태영하이츠빌라4차는 8세대, 2003.02.20 준공된 다세대주택입니다. 대상면적 59.8㎡와 일치하는 확인 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 140,500,000원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 표본을 우선해야 합니다. 확인된 최신 거래는 2024.09 · 141,000,000원, 최근 12개월 평균도 141,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래 대비 추세는 0.7%로, 데이터상 하락 추세는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.8㎡ | 2 | 141,000,000원 |
| 2022.05 | 59.8㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.8㎡ | 2건 | 140,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡ | 1건 | 141,000,000원 |
현재 최저가 48,363,000원은 최근 12개월 평균 141,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 다만 임차인 보증금을 모르는 상태에서는 최저가와 시세만 직접 비교하는 방식이 불완전합니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 ‘낙찰가 + 실제 인수액’으로 확정되는 실질취득금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,270,534원 |
| 갑구 17번 가압류 · 원운식 | 140,000,000원 | 47,092,466원 |
| 갑구 18번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 원운식의 140,000,000원 채권 중 47,092,466원이 배당되고, 미배당액은 92,907,534원입니다. 다만 이 배당 시뮬레이션은 이순화의 보증금·우선변제 여부를 확정 반영한 것이 아니므로, 표의 매수인 인수 0원 계산을 권리분석상 확정 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 92,907,534원 | 임차보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 33,854,100원 | 32,844,726원 | 107,155,274원 | 임차보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 23,697,870원 | 22,871,308원 | 117,128,692원 | 임차보증금 미상 |
유찰이 이어지면 낙찰가 자체는 48,363,000원에서 33,854,100원, 23,697,870원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재한다면 가격 하락만으로 총 부담이 같은 비율로 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 보증금이 확인되지 않아 각 회차의 실질취득금액을 고정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 주위환경. 석수초등학교 북서측 인근으로 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 240.8㎡, 공시지가 1,679,000원/㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 2건에 그칩니다. 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%도 함께 고려할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이순화의 실제 보증금 확인. 이번 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 항목입니다. 보증금이 확인돼야 매수인의 인수 가능액과 실질취득금액을 계산할 수 있습니다.
- 점유·전입 유지 여부 확인. 2023.09.21 전입이 말소기준권리 2024.02.20보다 앞서므로 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금 규모를 판단하는 핵심 자료입니다.
- 최저가와 실질취득을 구분. 48,363,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 임차보증금 인수가 있다면 총 취득원가는 달라집니다.
- 환금성 보수적 산정. 8세대·실거래 2건·3회 유찰이라는 특성을 반영해 매도기간과 매도가격을 넉넉하게 잡는 편이 안전합니다.
- 현장 상태 확인. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있으나 내부 상태와 수선비는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·확정일자·배당요구 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 141,000,000원에서 3회 유찰돼 48,363,000원까지 내려왔습니다. 확인된 최근 12개월 실거래 평균 141,000,000원의 34.3%이니 표면적인 할인폭은 매우 큽니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표만으로 내릴 수 없습니다. 이순화의 2023.09.21 전입이 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다.
말소기준 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 임차인의 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가는 크게 낮아졌지만 실질취득금액은 아직 모른다”가 핵심입니다. 임차보증금이 확인돼 실질취득금액을 최근 실거래 141,000,000원과 비교하기 전까지는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다. 여기에 3회 유찰과 8세대 소규모 다세대라는 환금성 요소까지 반영하면, 가격보다 임차인 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
