서울남부지방법원 2025타경13456. 오류동 프라임캐슬 제3층 제302호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 등기상 후순위 가압류나 압류보다 먼저 임차인의 대항력과 배당순위를 봐야 합니다. 이대관은 2021.07.23. 확정일자를 받고 2021.09.06. 전입·점유를 시작했으며, 말소기준권리인 2022.01.11. 국의 근저당보다 앞섭니다. 따라서 이대관의 보증금 300,000,000원은 배당으로 전액 회수되지 않는 한 미배당 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가는 256,000,000원입니다. 예상 집행비용 4,384,000원을 제외하면 이대관에게 배당되는 금액은 251,616,000원이고, 남는 48,384,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 결국 낙찰가 256,000,000원 + 인수 48,384,000원 = 실질취득 304,384,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 대항력 보증금의 미배당 부분이 커지므로, 단순히 최저가 하락만큼 총 취득부담이 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13456 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 10층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2019.07.02 |
| 소유자 | 최미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 256,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준권리 | 2022.01.11. 을구 1번 근저당권 · 국 · 채권최고액 690,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.01.11. 국의 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 2024.05.29. 가압류, 2025.11.24. 강제경매개시결정, 2025.12.05. 국의 압류와 2024.06.14. 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 다만 이대관의 임차권등기 자체가 후순위라는 사실만 보면 안 됩니다. 실제 임대차계약일은 2021.07.19., 확정일자는 2021.07.23., 전입·점유개시는 2021.09.06.로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 사람 3명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대관 | 2021.09.06 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 |
| 장세웅 | 2024.12.16 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김푸름 | 2024.12.16 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차·점유 신고 인원은 사람 기준 3명입니다. 장세웅과 김푸름은 모두 2024.12.16. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 이대관은 보증금 300,000,000원, 확정일자 2021.07.23., 전입·점유 2021.09.06.로 우선변제권과 대항력이 모두 표시돼 있습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에 묶인다
이 물건에서 낙찰가만 비교하는 것은 의미가 작습니다. 대항력 있는 보증금 300,000,000원이 낙찰가를 초과하기 때문입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 256,000,000원 | 48,384,000원 | 304,384,000원 |
| 2회 유찰 시 | 204,800,000원 | 98,867,200원 | 303,667,200원 |
| 3회 유찰 시 | 163,840,000원 | 139,253,760원 | 303,093,760원 |
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 1. 임차인 이대관 보증금 | 300,000,000원 | 251,616,000원 |
| 2. 근저당권 · 국 | 690,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,760,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,384,000원을 제외한 매각대금 전부가 이대관 보증금 배당에 사용되고, 보증금 부족분 48,384,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국의 근저당과 주택도시보증공사 후순위 채권에는 예상배당이 없습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·업무시설·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남동측에 1호선 오류동역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2019.07.02이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,476,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 확인. 현재 최저가 256,000,000원에 인수 예상액 48,384,000원을 더한 304,384,000원이 출발점입니다.
- 이대관 보증금 재확인. 임대차계약일 2021.07.19., 확정일자 2021.07.23., 전입·점유 2021.09.06., 보증금 300,000,000원의 선후관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 승계 확인. 이대관의 주택임차권 승계 관계와 미배당 잔액의 반환청구 범위를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다. 보증금은 중복 합산하면 안 됩니다.
- 장세웅·김푸름 확인. 두 사람은 말소기준 뒤 전입으로 대항력 없음으로 표시되지만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 이대관 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 표본이 제시돼 있지 않으므로, 실질취득금액을 기준으로 별도의 오피스텔 실거래 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 크게 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 감정가 320,000,000원에서 최저가가 256,000,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 이대관의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 현재 회차에는 48,384,000원이 매수인 인수로 계산돼 실질취득이 304,384,000원이 되고, 2회·3회 유찰 시에도 낙찰가 하락만큼 인수액이 커져 실질취득은 각각 303,667,200원, 303,093,760원 수준에 머뭅니다.
후순위 근저당·가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 ‘권리가 깨끗하다’고 볼 수 없습니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 인수형 사건입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 판단 기준은 오직 낙찰가 + 실제 인수액을 합친 실질취득금액입니다.
