서울남부지방법원 2025타경13463. 강서구 화곡동 고센아트빌 5층 501호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정평가상 2016년 9월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 고센아트빌은 20세대 규모이며 대상 면적은 29.24㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가 223,000,000원의 80%인 178,400,000원입니다.
권리분석의 핵심은 일반적인 근저당 말소가 아니라 임차권과 확약의 조합입니다. 2016.09.21 설정된 남구로신용협동조합 근저당권 817,700,000원은 2016.11.15 이미 말소됐고, 현재 명시된 말소기준은 2025.11.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 2020.06.24 전입한 임차관계는 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 382-50 고센아트빌 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17가길 18-32 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상 면적 29.24㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 유정민 (2016.09.05 매매, 2016.11.21 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 178,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약의 범위’가 핵심
2016년 남구로신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 윤슬기는 2020.06.24 주민등록, 2020.06.22 점유개시를 하고, 2024.05.08 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.11.24 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계라 원칙적 권리 위험은 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 인물 2명
실제 임차인·점유자로 확인되는 인물은 홍은기, 윤슬기 2명입니다. 주택도시보증공사는 윤슬기의 주택임차권승계인으로 기재된 보증기관이므로 별도의 임차보증금을 추가 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍은기 | 미상 | 2020.06.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
| 윤슬기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.24 | 210,000,000원 | 2024.05.08 | 있음 | 미상 | HUG 승계·실질 0원* |
윤슬기 임차권등기에는 임대차계약일 2020.06.06·2022.06.04, 확정일자 2020.06.10(195,000,000원)·2022.07.01(증액 15,000,000원), 점유개시일 2020.06.22, 주민등록일 2020.06.24가 기재돼 있습니다. *실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 해당 조건대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 94.4%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
고센아트빌의 유사 면적 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 206,250,000원이지만, 2022년의 237,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 189,000,000원, 최신 2026년 3월 거래는 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 28.89㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2025.09 | 28.89㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2022.05 | 28.89㎡ | 5 | 237,000,000원 |
| 2022.03 | 29.24㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 189,000,000원 |
현재 최저가 178,400,000원은 최근 12개월 평균 189,000,000원의 94.4%이고, 최신 거래 193,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -15.4% 하락했습니다. 따라서 “감정가 대비 20% 할인”이나 전체 평균 206,250,000원 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,297,600원 |
| 임차인 윤슬기 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 175,102,400원 |
| 미배당 | - | 34,897,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤슬기 보증금은 대항력에 따라 매수인 인수 210,000,000원으로 산정돼 있으나, 매각물건명세서의 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 윤슬기 관련 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 34,897,600원 미배당 잔액도 해당 확약에 따라 매수인에게 청구하지 않는 조건입니다. 이 확약은 홍은기에게 적용된다고 볼 근거가 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 권리는 자동 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당 | 윤슬기 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 34,897,600원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 70,078,080원 | 0원* |
| 3회 유찰(51.2%) | 114,176,000원 | 111,777,536원 | 98,222,464원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 핵심입니다. 이 사건의 윤슬기 건도 계산상 매수인 인수액 210,000,000원으로 잡히지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 확약 때문에 그 부분은 실질 0원으로 전환됩니다. 문제는 유찰 횟수와 무관하게 홍은기 보증금이 계속 미상이라는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대 물건입니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동 화원중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택과 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선·5호선 환승역인 까치산역이 있어 교통 편의는 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층, 2016.09.12 사용승인. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사, 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,630,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 고센아트빌은 20세대 규모이고 확인된 유사 면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격 추세는 -15.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 홍은기 보증금 확인이 최우선. 보증금·계약관계·점유범위·세대관계가 확인되기 전에는 실질취득비용을 178,400,000원으로 확정하지 마세요.
- 확약 문구 원본 대조. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 윤슬기 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 필요서류를 점검해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 206,250,000원보다 최근 12개월 평균 189,000,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 가격 안전마진. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 94.4%에 불과해, 미상 인수액이 추가되면 가격 우위가 쉽게 사라질 수 있습니다.
- 관리비·점유·명도. 현재 점유관계와 체납 관리비, 실제 인도 대상자를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.10억 인수”만 보고 포기할 물건도, “확약 0원”만 보고 들어갈 물건도 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 윤슬기 보증금 210,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 178,400,000원보다 보증금이 크기 때문에 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질취득비용이 약 210,000,000원에 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약이 있어 윤슬기 부분은 실질 인수 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 홍은기는 같은 2020.06.24 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 없어 대항력 가능·미상이고, 이 사람에게 윤슬기 확약을 확대 적용할 수 없습니다. 가격도 최근 12개월 평균의 94.4% 수준으로 아주 깊은 할인은 아니며 최근 추세는 -15.4%입니다. 따라서 결론은 “주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
