서울남부지방법원 2025타경13476. 서울 양천구 신정동 ‘양지’ 제10층 제1002호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 322,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 257,600,000원입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 선순위 주택임차권입니다. 유영대는 2021년 7월 2일 전입·점유를 시작했고 2021년 6월 11일 확정일자를 받았으며, 보증금은 315,000,000원입니다. 말소기준인 2023년 11월 15일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

현재 최저가 257,600,000원으로 단순 배당을 계산하면 집행비용 4,406,400원을 먼저 제외한 뒤 유영대에게 253,193,600원이 배당되고, 보증금 중 61,806,400원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 유영대의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 조건이 핵심

등기상 말소기준은 2023년 11월 15일 주택도시보증공사의 가압류 1,220,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울특별시 압류, 국세 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2022년 12월 9일에는 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 원문과 매각조건을 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

한택수는 전입일이 말소기준권리 이후인 2024년 10월 11일이어서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025년 12월 19일 접수돼 있습니다. 따라서 유영대에 대한 확약과는 별개의 점유·명도 확인 대상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 1회 유찰했지만 할인폭은 크지 않다

‘양지’ 오피스텔 전용 30.38㎡의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 2026년 1월 12층이 260,000,000원, 2026년 2월 8층이 262,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 261,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득액 257,600,000원은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 98.7%입니다. 최신 거래 262,000,000원보다 4,400,000원 낮고 평균보다 3,400,000원 낮지만, 차이는 크지 않습니다. 감정가 322,000,000원에서 20% 내려왔다는 사실만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실거래 시세 기준으로는 거의 시세권입니다. 따라서 ‘1회 유찰이라 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)

배당 계산상 유영대 보증금 미배당액은 61,806,400원입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액이 거의 보증금에 고정

이 표가 선순위 대항력 임차물건의 핵심입니다. 확약을 배제한 룰상 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 매각가와 인수액을 합친 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 단순히 ‘다음 회차 최저가가 206,080,000원, 그다음이 164,864,000원’이라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 이번 사건은 바로 그 부담을 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 제거하는 구조라는 점이 결정적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 전용면적은 30.38㎡입니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 신정네거리역 남측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있습니다.
• 건물. 2020년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 10층이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하며 일부 토지는 도로·대로2류·도시철도 등에 접합니다.
• 시장 표본. 총 16호 규모이고 확인된 동일 면적 최근 실거래는 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 유영대 임차권 말소 절차. 원칙상 선순위 대항력 임차권이므로 말소 조건의 적용 범위와 실제 처리 절차를 확인하세요.
• 한택수 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·사용관계가 미상입니다. 실제 점유상태와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 서울특별시 압류 1건과 국세 압류 2건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 점검. 최근 거래가 260,000,000원·262,000,000원, 평균 261,000,000원인 만큼 현재 최저가 257,600,000원은 큰 할인 구간이 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약’, 가격의 승부처는 ‘시세권’

표면만 보면 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고 현재 최저가가 257,600,000원이므로 위험도가 큰 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 61,806,400원이 미배당됩니다. 하지만 이번 사건에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 조건을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

다만 가격은 별개입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 261,000,000원이고 현재 최저가는 257,600,000원으로 평균의 98.7%입니다. 감정가 대비 20% 할인됐다는 숫자에 비해 실제 시장가격 대비 할인폭은 작습니다. 따라서 이 물건은 ‘선순위 임차보증금 때문에 피해야 하는 물건’도 아니고, 반대로 ‘1회 유찰이라 크게 싼 물건’도 아닙니다. 확약의 법적·절차적 이행 여부를 확인한 뒤, 최근 실거래와 거의 같은 가격을 감수할지 판단하는 사건입니다.

* 매각물건명세서 기재상 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 판단입니다. 확약·말소 조건을 배제한 현재 회차 룰상 인수액은 61,806,400원입니다.