서울남부지방법원 2025타경13485. 금천구 독산동 미림에이클래스 102동 12층 1203호, 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 정철현이고, 2021.07.10. 매매를 원인으로 거래가액 279,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차권의 대항력과 매각조건에 붙은 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
임차인 이승언은 2021.07.29. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.08.17. 주민등록, 2021.08.18. 점유를 개시했습니다. 임차권등기는 2023.09.07. 설정됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다. 다만 이번 매각은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13485 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제12층 제1203호 |
| 소유자 | 정철현 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 269,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 본다
2021.07.16. 설정된 당산신용협동조합 근저당권은 2021.08.17. 이미 말소됐습니다. 이후 이승언의 임차권은 2023.09.07. 등기됐고, 전입은 2021.08.17., 점유개시는 2021.08.18.입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원이며, 이 가압류와 2025.11.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승언 | 건물전부 | 274,000,000원 | 2021.08.17 / 2021.07.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 337,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 269,600,000원입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
등기부상 소유자의 2021년 거래가액은 279,000,000원입니다. 이는 현재 최저가와 가까운 과거 취득가이지만, 최근 거래 시세를 대신하는 자료는 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 여부와 별개로 입찰 전에 주변 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,574,400원 |
| 1. 임차인 이승언 보증금 | 274,000,000원 | 265,025,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 269,600,000원 가정 시 집행비용 4,574,400원 후 임차인에게 265,025,600원이 배당되어 단순 계산상 보증금 부족분 8,974,400원이 발생합니다. 이 금액은 룰상 매수인 인수액이지만, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울두산초등학교 북측 인근이며 업무시설(오피스텔), 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 12층이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이라는 점을 매각물건명세서 원문으로 최종 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 실질 인수 0원의 핵심 전제가 임차권등기 말소이므로 낙찰 이후 말소 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 이승언 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 언급됩니다. 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 현재 최저가 269,600,000원 자체를 ‘저가’로 해석하지 말고 주변 오피스텔 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 215,680,000원, 3회 유찰 시 172,544,000원으로 낮아지지만 룰상 임차보증금 부족분은 각각 62,139,520원·104,671,616원으로 커집니다. 다만 해당 임차인의 확약 조건으로 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 274,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 현재 최저가 269,600,000원으로 단순 배당하면 보증금 미배당액 8,974,400원이 생기고, 일반적인 구조라면 이 금액은 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 본건은 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 해당 임차인과 관련한 실질 인수는 0원입니다.
결국 권리의 핵심 위험은 확약 조건으로 해소되지만, 가격 판단은 별개입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래·추세가 없어 현재 최저가가 시세 대비 어느 수준인지 확인할 수 없습니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
