서울남부지방법원 2025타경13489. 서울 강서구 화곡동 아줄리움 11층 1101호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 조영찬은 2022년 2월 24일 매매계약 후 거래가액 380,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 계약한 김기현의 임대차도 확인됩니다. 김기현은 2022년 3월 22일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 2월 28일입니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 5월 3일 인천세무서장의 압류입니다. 데이터상 이 압류가 말소기준권리로 선언돼 있으며, 김기현의 전입·점유는 그보다 약 2년 앞섭니다. 따라서 김기현은 대항력 있는 임차인이고, 2023년 12월 5일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금 380,000,000원 전액이 보호 대상이 되는 구조라 일반적인 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제11층 제1101호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상13층 · 사용승인 2022.01.21 |
| 소유자 | 조영찬 · 2022.02.24 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 319,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, HUG 포기 조건이 결론을 바꾼다
수협은행의 4,200,000,000원 근저당은 2022년 3월 15일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 김기현은 2023년 12월 5일 보증금 380,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2024년 5월 3일 국의 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 2025년 11월 25일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 김기현은 대항력 有, 최종규는 대항력 없음
| 임차인 / 점유자 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김기현 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 | 2022.03.22 확정 2022.02.28 | 380,000,000원 | 말소기준 2024.05.03보다 선순위. 배당요구 및 임차권등기 존재. 다만 HUG가 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 제시해 실질 인수 0원. |
| 최종규 대항력 없음 | 2025.09.23 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음. 보증금은 확인되지 않았으며, 현재 점유·명도 여부 확인 필요. |
③ 가격 판단 — 80% 유찰가지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 319,200,000원으로 감정가 399,000,000원의 80%입니다. 하지만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다.
또한 이 사건은 원칙적 권리구조만 보면 낙찰가보다 임차보증금이 큰 인수형입니다. HUG의 포기 조건이 없다면 현재 회차에서 낙찰가 319,200,000원에 미배당 보증금 66,068,800원이 더해져 경제적 취득부담은 보증금 380,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 명세서의 포기·말소 조건이 있어 김기현 관련 실질취득액을 319,200,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,268,800원 |
| 1. 임차인 김기현 보증금(우선변제) | 380,000,000원 | 313,931,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김기현 보증금 부족분은 66,068,800원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인에게 인수되지만, 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 포기 조건 없이는 총부담이 보증금 수준으로 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 포기 조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 319,200,000원 | 66,068,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 255,360,000원 | 129,015,040원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 204,288,000원 | 179,372,032원 | 실질 0원 |
포기 조건이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 경제적 취득부담이 대략 임차보증금 380,000,000원 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 때문에 “유찰돼서 싸졌다”는 해석이 원칙적으로 성립하지 않는 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 김기현 권리에 대한 HUG의 포기·말소 조건이 존재하므로 각 회차에서 그 임차권 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 까치산역(2호선·5호선) 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 까치산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상13층 건물의 11층입니다. 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 7,183,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 재확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 매각물건명세서 최신본에서 조건 문구가 유지되는지 확인하세요.
- 김기현 임차권 말소 절차. 낙찰 후 주택도시보증공사가 약속한 임차권등기 말소가 실제로 진행되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 최종규 점유 상태. 대항력은 없지만 실제 거주·점유 중이면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 숫자만 보지 말고 인근 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 하자·수리비를 보수적으로 반영하세요.
- 미납 관리비·세금. 실제 배당과 인수비용에 영향을 줄 수 있는 공용부분 관리비, 당해세 등을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 3.8억”만 보고 포기할 물건도, “80% 유찰”만 보고 싸다고 볼 물건도 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 380,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 최저가 319,200,000원보다 커서 매우 부담스러운 인수형입니다. 실제로 통상 규칙대로라면 현재 회차에서 66,068,800원을 추가로 떠안아 경제적 취득부담이 보증금 수준으로 올라갑니다.
그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙으면서 결론이 달라집니다. 이 조건이 그대로 이행된다면 김기현 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 319,200,000원입니다. 다만 최종규 점유에 따른 명도 문제는 별도로 남고, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격 자체가 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다.
권리의 핵심은 HUG 조건 확인, 가격의 핵심은 최신 실거래 확인. 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 오피스텔 경매입니다.
