서울남부지방법원 2025타경13493. 신월동 로빈시그니쳐 603호, 전용 29.93㎡ 오피스텔입니다. 소유자 허은미는 2020.06.04. 매매를 원인으로 2020.08.18. 소유권을 취득했고 거래가액은 256,000,000원입니다. 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 262,000,000원입니다.
권리구조에서 가장 먼저 볼 것은 임차인 김하영입니다. 임대차계약일은 2022.09.28., 확정일자는 2022.09.29., 점유개시는 2022.10.22., 주민등록일자는 2022.10.24.이고 보증금은 262,000,000원입니다. 데이터상 말소기준일인 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다.
일반적인 배당구조만 적용하면 현재 회차에서 임차보증금의 미배당액 75,854,400원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 아래 회차별 미배당액은 확약이 없다고 가정한 권리계산상 금액이며 실제 매수인 부담액과 동일하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 29.93㎡ · 지하1층/지상11층 건물 내 제6층 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.08.18. 소유권 취득 · 거래가액 256,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 189,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2020.06.17 |
① 권리 흐름 — 보증금 확약과 토지 지상권을 분리해서 본다
2020.06.24. 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 5,750,400,000원 근저당권은 2020.08.18. 일부해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원, 2023.06.13. 국 압류, 2024.11.01. 김하영의 주택임차권등기, 2025.11.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 262,000,000원 | 2022.10.24 / 2022.09.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 기재 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 김하영 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 기재되어 있으므로 보증금을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 김하영의 확정일자와 배당요구가 확인되고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 237,000,000원, 현재 최저매각가는 189,600,000원으로 1회 유찰된 감정가의 80% 구간입니다. 다만 로빈시그니쳐의 동일 면적 실거래 기준 가격 우열을 확인할 수 있는 거래금액이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
또한 이 단지는 16세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재 1회 유찰만으로 충분한 가격 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다. 2회 유찰 시 151,680,000원, 3회 유찰 시 121,344,000원으로 내려가지만, 임차보증금은 확약으로 실질 인수 0원이라 낙찰가 하락에 따라 실질취득액도 함께 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,454,400원 |
| 1. 임차인 김하영 보증금 | 262,000,000원 | 186,145,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 75,854,400원입니다. 다만 이 금액은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실제 매수인이 김하영 임차보증금으로 부담할 금액이 아닙니다. 별도 인수 대상인 토지 지상권은 이 금액 계산과 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강초등학교 북측 인근이며 아파트·다세대주택·오피스텔·단독주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 2·5호선 신정역 및 신정네거리역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층, 사용승인일은 2020.06.17.입니다. 도시가스·난방·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,141,000원/㎡입니다. 북동측 및 서측 도로에 접하고 도시철도 저촉·토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 로빈시그니쳐는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 실거래 가격 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하지 않는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 1992.10.6. 제71505호 지상권설정등기의 권리자·범위·존속기간·지료·말소 가능성 및 집합건물 이용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 조건 확인. 김하영 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복계상 금지. 실제 임차인은 김하영 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 262,000,000원을 별도 보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 가격 판단 보수적으로. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 가격 우열을 확인하지 않은 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 도시철도 저촉, 건축선 등 기재사항을 실제 취득·이용 목적과 대조하세요.
맺으며 — 보증금은 풀렸지만 권리가 깨끗한 사건은 아니다
이 사건의 첫인상은 262,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 189,600,000원만 적용하면 일반 계산상 미배당 보증금 75,854,400원이 생기기 때문입니다. 그러나 매각조건에 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 이 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 깨끗해지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서가 1992.10.6. 토지 별도등기 지상권을 매수인 인수권리로 명시하고 있습니다. 여기에 16세대 오피스텔, 단지 경매 평균 2.3회 유찰, 실거래 가격 판단의 제한까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “임차보증금 인수는 해소, 토지 지상권은 확인 필수, 가격은 보수적으로”입니다.
