서울남부지방법원 2025타경13500. 서울 강서구 화곡동 더숨153 제105동 5층 504호, 주거용 다세대 물건입니다. 소유자 김연희는 2022년 2월 9일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2023년 8월 23일 부천세무서장 처분의 압류입니다. 그보다 앞선 2022년 1월 17일 전입과 2022년 1월 6일 확정일자를 갖춘 박채림은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
통상이라면 이 구조는 조심해야 합니다. 박채림의 보증금 275,000,000원은 현재 최저가 192,000,000원보다 크고, 집행비용 3,488,000원을 빼면 배당 예상액은 188,512,000원에 그칩니다. 따라서 단순 배당 계산상 미배당액은 86,488,000원입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재돼 있습니다. 따라서 해당 임차권에 한해 매수인의 실질 부담은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13500 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 주거용 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 |
| 소유자 | 김연희 · 2022.02.09. 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
핵심은 박채림의 임차권입니다. 임대차계약일자는 2022년 1월 5일, 확정일자는 2022년 1월 6일, 주민등록일자는 2022년 1월 17일, 점유개시일자는 2022년 1월 26일입니다. 말소기준인 2023년 8월 23일 압류보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 2023년 11월 20일에는 임차보증금 275,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박채림 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2022.01.17 | 2022.01.06 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 |
| 권오재 | 미상 | 미상 | 2024.04.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.80억’을 봐야 한다
더숨153의 비교 면적은 15.05㎡이고, 최근 거래 자료 12건의 전체 평균은 250,833,333원입니다. 하지만 이 평균에는 2021~2022년의 220,000,000원~275,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최신 흐름이 더 중요합니다. 2026년 2월 최신 거래는 180,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -30.0% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2022.02 | 16.51㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 250,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가는 192,000,000원입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 192,000,000원이므로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 106.7%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 250,833,333원만 보면 낮아 보이지만, 최근 시장을 기준으로는 오히려 12,000,000원 높은 가격입니다. 더구나 최근 거래 흐름이 과거보다 30.0% 하락한 만큼 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 박채림 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당 계산상 박채림 보증금의 미배당 잔액은 86,488,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 192,000,000원 | 86,488,000원 | 0원* | 192,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 153,600,000원 | 124,350,400원 | 0원* | 153,600,000원 |
| 3회 유찰 시 | 122,880,000원 | 154,640,320원 | 0원* | 122,880,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4m 도로에 접하고, 서측에도 약 4m 도로가 있으나 차량 진출입은 불가능하고 사람의 진출입도 제한적입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 단지·거래. 더숨153은 134세대, 사용승인일은 2021.07.15이며, 비교 거래의 최신 실거래는 2026.02의 180,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 박채림의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 권오재 점유관계 확인. 2024.04.25 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 250,833,333원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 구간 대비 -30.0%입니다. 현재 최저가 192,000,000원이 최신 거래보다 높은 점을 반영해야 합니다.
- 회차별 실질취득 확인. 확약이 적용되는 한 현재 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원, 3회 유찰 시 122,880,000원이 각각 실질취득액입니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건의 첫인상은 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 현재 회차 배당만 놓고 보면 86,488,000원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 박채림 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 192,000,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균인 180,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -30.0%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높다.” 권리보다 가격을 더 엄격히 봐야 하는 물건입니다.
* 현재 회차 단순 배당 계산상 박채림 보증금 미배당액은 86,488,000원이나, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다.
