서울남부지방법원 2025타경13515. 강서구 화곡동 ‘와이앤비’ 5층 503호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 2019.09.09 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 대상면적은 14.49㎡입니다. 현재 소유자는 홍현우이며 2019.12.06 소유권을 이전받았습니다. 등기상 한때 설정됐던 고흥군수산업협동조합 근저당은 2019.11.05 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준일은 2023.03.15 강서세무서장 압류입니다.
이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계의 예외 처리에 있습니다. 이동헌은 2021.11.02 주민등록, 2021.10.05 확정일자, 2021.10.30 점유개시로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 임차권자입니다. 보증금 177,400,000원이 현재 최저가 128,000,000원보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당추정에서도 현재 회차 기준 부족액이 51,992,000원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 있어 그 부족분을 매수인이 실질적으로 승계하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제5층 제503호 · 서울특별시 강서구 까치산로8길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 14.49㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 소유자 | 홍현우 (2019.12.06 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 민간임대주택등기 | 2019.12.11 민간임대주택 등록 · 2022.12.09 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 ‘확약 예외’
말소기준은 2023.03.15 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정, 이동헌의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이동헌의 임차권등기 자체는 2023.09.27이지만, 임대차의 주민등록일이 2021.11.02로 말소기준보다 앞서므로 대항력 판단은 등기일만 보고 할 수 없습니다. 이 사건에서는 이동헌의 대항력이 명시적으로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계기관은 별도 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지수 | 503호 · 주거 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 1,000,000원 월세 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 별도 확인 필요 |
| 이동헌 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.11.02 · 확정 2021.10.05 | 177,400,000원 | 有 | 有 | HUG 승계 | 확약상 실질 0원* |
③ 회차별 인수 구조 — 확약 전과 후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 이동헌 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 128,000,000원 | 51,992,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 102,400,000원 | 77,233,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 81,920,000원 | 97,354,560원 | 0원* |
* 이동헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 값입니다. 이지수의 대항력 가능·미상 위험은 별도입니다.
④ 시세 비교 — 261,000,000원을 그대로 ‘시세’로 보면 안 된다
와이앤비의 비교 거래는 2021.06 한 건으로, 거래금액은 261,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 28.14㎡이고 이 사건 대상면적은 14.49㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 128,000,000원이 이 거래의 49.0% 수준이라는 숫자만으로 “시세의 절반이라 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 28.14㎡ | 2 | 261,000,000원 |
| 대상 물건 | 14.49㎡ | 5 | 최저 128,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 이동헌 보증금(우선변제) | 177,400,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당추정 자체에서는 이동헌 보증금 부족분 51,992,000원이 발생합니다. 다만 이 부족분은 주택도시보증공사의 확약으로 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이동헌 관련 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장·건축물현황도를 기초로 확인됐습니다.
- 입지. 화곡초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.09.09 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 비교 실거래는 1건입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 가격 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 이지수 전입 확인. 보증금 1,000,000원·월세 700,000원의 점유자로 확인되지만 전입일과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’ 상태이므로 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 이동헌의 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 이동헌·이지수 2명입니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 128,000,000원은 감정가의 80%지만 비교 거래 261,000,000원은 28.14㎡로 대상 14.49㎡와 면적이 다릅니다. 49.0%라는 단순 비율만으로 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.12.11 민간임대주택 등록 및 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 효력과 매수인 지위에 미치는 영향을 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있으므로 실제 내부 상태와 점유현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권 승계 및 말소 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 51,992,000원”보다 중요한 한 줄의 확약
숫자만 보면 이 사건은 위험해 보입니다. 대항력 있는 이동헌의 보증금이 177,400,000원이고, 현재 최저가 128,000,000원에서는 배당 후 51,992,000원이 남습니다. 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 이동헌의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 따라서 이동헌 관련 인수는 실질 0원입니다.
그렇다고 최저가 128,000,000원을 곧바로 매력적인 가격으로 볼 단계도 아닙니다. 별도 임차인 이지수의 대항력이 미상이고, 16세대 다세대라는 환금성 특성이 있으며, 비교 거래 261,000,000원도 대상보다 면적이 큰 28.14㎡ 거래 한 건뿐입니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상임차인과 가격 검증은 아직 남아 있는 사건. 이 물건의 승부처는 ‘80%까지 떨어졌다’는 할인율이 아니라, 확약의 실제 이행 조건과 이지수의 전입·점유관계, 그리고 동일면적의 현실적인 매매가를 끝까지 확인하는 데 있습니다.
