219,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13526. 화곡동 남성아트빌 402호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 압류나 가압류보다 보증금 295,000,000원의 대항력 있는 주택임차권입니다. 서연니는 2021.01.29. 주민등록과 확정일자를 갖췄고 점유개시는 2021.01.28., 임대차계약일은 2020.12.19.입니다. 반면 말소기준권리는 2022.09.22. 강서세무서장의 압류이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아닙니다. 보증금 295,000,000원보다 낙찰가가 낮을 경우 미배당 잔액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 사실상 보증금 수준으로 고정되기 때문입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 79,668,800원, 2회 유찰 시 122,895,040원, 3회 유찰 시 157,476,032원의 인수액을 계산하고 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 서연니의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 이행되는 범위에서는 서연니 보증금의 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다. 주택도시보증공사는 보증금 승계인이지 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산할 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 가로공원로 236-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 손희경 · 2021.01.28. 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 219,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 | 2017.01.25. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준권리는 2022.09.22. 국(강서세무서장) 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 강서구 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수형, 명세서 조건으로 실질 0원
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손희경 등기상 소유자와 동일 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증금 미상 · 말소기준 후 전입 |
| 서연니 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.29 | 295,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 승계 조건 충족 시 실질 인수 0원 |
서연니는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 219,200,000원 가정 시 집행비용 3,868,800원을 제외한 215,331,200원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분은 79,668,800원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 219,200,000원 기준
이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차권 사건이므로 원칙적으로는 최저가만 시세와 비교하면 안 됩니다. 그러나 이번 사건은 잔액청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 현재 회차 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 219,200,000원으로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 35.85㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
남성아트빌(367-65)의 비교 면적은 34.37㎡이고, 확인된 거래는 2024.03. 35.85㎡·6층 270,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 조건 충족 시 실질취득액인 219,200,000원은 이 최근 12개월 평균의 81.2%입니다. 감정가 274,000,000원보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,868,800원 |
| 1. 서연니 보증금 · 우선변제 | 295,000,000원 | 215,331,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 35,935,153원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 서연니 보증금의 룰상 미배당액은 79,668,800원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국 압류의 세액과 당해세·최우선변제 등은 위 배당액에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 219,200,000원 | 79,668,800원 | 확약 조건 충족 시 219,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 175,360,000원 | 122,895,040원 | 확약 조건 충족 시 175,360,000원 |
| 3회 유찰 시 | 140,288,000원 | 157,476,032원 | 확약 조건 충족 시 140,288,000원 |
포기 조건이 없다고 가정하면 이 사건은 전형적인 대항력 보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커져 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 반대로 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건이 각 회차에서도 그대로 충족된다면, 실질 인수가 0원이므로 낙찰가 하락이 실제 취득원가 하락으로 이어집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2017.01.25.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 남성아트빌(367-65)은 19세대로 확인되며, 최근 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 확인. 실질 인수 0원의 근거이므로 매각물건명세서 원문과 실제 매각조건을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 서연니 선순위성 확인. 임대차계약일 2020.12.19., 점유개시 2021.01.28., 주민등록·확정일자 2021.01.29.와 말소기준 2022.09.22.의 선후관계를 확인하세요.
- 손희경 점유관계 확인. 현황조사상 손희경이 기재돼 있으나 등기상 소유자와 동일합니다. 보증금은 미상이고 전입일은 2024.06.03.으로 말소기준 이후입니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준이 강서세무서장의 압류인데 체납세액은 확인되지 않습니다. 실제 배당순위와 배당액은 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 최근 비교 거래가 2024.03. 270,000,000원 1건이므로 81.2% 수치를 단독 근거로 보지 말고 인근 다세대 거래와 함께 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으므로 적용 범위와 절차를 확인하세요.
맺으며 — “원칙은 2.95억 인수형, 결론은 조건부 인수 0원”
이 사건을 이해하는 순서는 명확합니다. 먼저 서연니는 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 보증금 295,000,000원의 선순위 임차인입니다. 따라서 아무 조건이 없다면 최저가 219,200,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 현재 회차만 해도 79,668,800원이 미배당돼 매수인 인수 문제로 이어지는 구조이기 때문입니다.
그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그 구조를 바꿉니다. 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 219,200,000원입니다. 이는 확인된 최근 거래 270,000,000원의 81.2%입니다.
따라서 결론은 “권리 복잡성은 높지만, 조건 확인이 끝나면 가격 검토가 가능한 물건”입니다. 다만 시세 표본이 1건이고 말소기준 자체가 세무서 압류인 만큼, 이 사건의 승부처는 단순 최저가가 아니라 HUG 포기 조건의 확정 여부와 세금·점유관계 원본 확인에 있습니다.
