서울남부지방법원 2025타경13536. 화곡동 파크아리온 101동 12층 1203호, 전용 25.18㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관으로 구성된 다세대주택입니다. 소유자 김성진은 2021년 11월 10일 매매를 원인으로 거래가액 337,000,000원에 취득했고, 2025년 11월 27일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

권리구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2021년 8월 11일 국민은행 근저당권 6,000,000,000원과 2,400,000,000원은 모두 2021년 11월 5일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 11월 27일 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 진성배·양광호가 존재합니다. 다만 진성배의 거액 보증금은 HUG 승계 후 조건부 포기로 매수인의 실질 부담에서 제거되는 구조이고, 양광호 보증금 300만원은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인 2명, 그러나 주된 인수는 조건부 해소

말소기준은 2025.11.27. 강제경매개시결정입니다. 진성배는 2021.12.01. 전입·점유, 2021.11.16. 확정일자를 갖추고 2023.10.05. 임차권등기를 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 양광호 역시 2024.04.29. 전입으로 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 진성배의 주택임차권 승계인입니다. 따라서 진성배 보증금과 HUG 청구를 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 유찰됐지만 최근 거래보다 높다

파크아리온101동102동의 전용 25.18㎡·25.44㎡ 거래 12건을 보면 전체 평균은 319,750,000원이지만, 이 숫자에는 2021~2022년 3억원대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2026.08의 234,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 234,000,000원입니다. 현재 최저매각가 238,400,000원만 놓고도 최근 시세의 101.9%입니다. 여기에 양광호 보증금 3,000,000원을 더한 실질취득은 241,400,000원으로 더 높아집니다.

③ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)

일반 배당 계산상 진성배 미배당액 102,737,600원과 양광호 보증금 3,000,000원을 합쳐 매수인 인수는 105,737,600원으로 계산됩니다. 다만 진성배 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 진성배 부분은 실질 0원이고, 최종적으로 남는 실질 인수는 양광호 보증금 3,000,000원입니다.*

④ 유찰 시나리오 — HUG 조건이 유지되면 가격은 내려간다

진성배의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 가격 하락 효과가 상쇄됩니다. 하지만 이번 건은 그 주된 인수분을 HUG가 포기하는 조건이 붙어 있어 진성배 보증금으로 실질취득액이 337,000,000원에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다. 조건이 실제 매각에 그대로 적용되고 이행된다면 잔존 인수는 양광호 3,000,000원으로 제한됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 주상복합건물, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 13층 건물의 12층이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 소화전, 승강기, 지하 자주식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,544,000원/㎡, 토지는 평지·사다리형이고 광대소각 도로 조건입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소형 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐, 과거 3억원대 거래보다 최신 234,000,000원 거래를 우선 기준으로 보는 것이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 조건 원문 확인. 진성배의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 매각물건명세서 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
• 양광호 보증금 3,000,000원. 이 임차인은 위 포기 조건의 대상이 아니므로 대항력과 점유관계, 보증금 반환 및 명도 협의를 별도로 봐야 합니다.
• 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 319,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 234,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -28.6%이므로 과거 337,000,000원 거래가를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
• 유찰 회차별 조건 유지 확인. 향후 190,720,000원·152,576,000원 회차에서도 HUG 포기·말소 조건이 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 진성배 임차권등기와 양광호 현황조사가 함께 존재하므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 명도 상대방을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 지금 가격은 싸지 않다”

이 사건의 첫인상은 보증금 337,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 일반 계산으로는 현재 회차 매수인 인수가 105,737,600원에 달합니다. 그러나 진성배의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어, 주된 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다.*

그렇다고 인수가 완전히 0원인 물건은 아닙니다. 양광호의 대항력 있는 보증금 3,000,000원이 남아 현재 실질취득은 241,400,000원입니다. 최신 실거래 및 최근 12개월 평균은 234,000,000원, 최저가만으로도 최근 시세의 101.9%이며 시장 추세는 -28.6%입니다. 즉 권리의 큰 폭탄은 제거됐지만, 가격은 아직 최근 시세보다 높은 구간입니다. 소형 다세대의 환금성과 잔존 임차인까지 고려하면 현재 평가는 권리 조건 확인 필수·가격 보수 접근이 맞습니다.

* 진성배 관련 일반 배당계산상 미배당 인수액은 102,737,600원입니다. 다만 매각물건명세서상 진성배의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로 본 리포트에서는 진성배 부분의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 양광호에게 적용되지 않습니다.