서울남부지방법원 2025타경13542. 서울 강서구 화곡동 ‘늘예솔하우스’ 6층 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 있는 큰 금액의 주택도시보증공사 가압류가 아니라, 말소기준일보다 앞선 임차인 구정모의 전입입니다. 구정모는 2021.06.23 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.12, 보증금은 235,000,000원입니다. 말소기준은 2022.05.19 강서세무서장 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다.
일반적인 계산만 적용하면 현재 최저가 228,800,000원에서 집행비용 4,003,200원을 먼저 제하고 임차인에게 224,796,800원이 배당되며, 보증금 중 10,203,200원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이라면 이 잔액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 명시적 포기·말소 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제6층 제602호 · 도로명 월정로20길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상12층 중 6층 · 사용승인 2020.12.03 |
| 소유자 | 고완석 (2021.05.11 매매, 거래가액 235,000,000원 · 2021.06.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 말소기준 | 2022.05.19 압류 · 권리자 국 · 처분청 강서세무서장 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 확약으로 해소
임차인 구정모의 주민등록·점유일은 2021.06.23으로 말소기준 2022.05.19보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.04.12이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후 2023.01.11 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류, 2023.07.27 구정모의 주택임차권등기, 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구정모 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.23 | 2021.04.12 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 승계 표기 |
실제 임차인은 구정모 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 “주택임차권승계인”으로 함께 적고 있으므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다
감정가는 286,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 228,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 소유자 고완석의 2021.05.11 매매 거래가액은 235,000,000원이지만, 이는 현재의 최근 시세를 대신할 자료는 아닙니다.
이번 자료에는 최근 12개월 동일·유사 물건 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 20% 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다. 따라서 가격 판단은 보수적으로 유보하는 것이 맞습니다. 권리상 실질취득액은 확약 적용 시 현재 낙찰가와 같은 228,800,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 구정모 보증금 · 우선변제 | 235,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 10,203,200원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 없는 계산상 인수액은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 228,800,000원 | 10,203,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 55,322,560원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 146,432,000원 | 91,418,048원 | 실질 0원 |
확약이 없다고 가정하면 유찰이 진행될수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 10,203,200원 → 55,322,560원 → 91,418,048원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 각 시나리오에서 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 건물의 제6층 제602호입니다. 사용승인은 2020.12.03입니다.
- 주위환경. 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 평탄한 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 5,858,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 이 물건의 권리안전성은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 구분. 실제 임차인은 구정모 1명이고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 표시됩니다. 동일 보증금을 두 번 더해 인수액을 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.06.23 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 말소·지위 정리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 286,000,000원과 최저가 228,800,000원의 차이만 보지 말고, 실제 입찰 시점의 인근 오피스텔 최근 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 토지이용 제한. 일반상업지역이면서 공항 관련 보호·진입표면·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 이용계획을 원문과 대조하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 사건인 만큼 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”가 아닌 사건
이 물건은 숫자만 보면 경계심이 먼저 드는 사건입니다. 임차인 구정모의 보증금이 235,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 빠르기 때문입니다. 현재 매각가 228,800,000원 기준으로는 일반 계산상 10,203,200원이 미배당돼 매수인에게 이어질 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 크게 낮아졌습니다.
다만 그것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐고, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔 — 이것이 이 사건의 핵심입니다.
