서울남부지방법원 2025타경13550. 온수동 우석캐슬빌 4층 405호, 전용 36.16㎡의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2023.08.16. 주택임차권등기가 2025.10.16. 설정된 말소기준 근저당권보다 앞선다는 점입니다. 임차인 배으뜸은 2021.06.30. 전입·점유를 시작했고 2021.07.12. 확정일자를 갖춘 뒤 보증금 230,000,000원에 대한 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 일반적인 권리관계만 놓고 보면 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저매각가 191,200,000원을 그대로 배당가로 보면 집행비용 3,476,800원을 뺀 187,723,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 중 42,276,800원이 남습니다. 원칙적으로는 이 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 룰상 인수액이 79,981,440원, 3회 유찰 시에는 110,145,152원으로 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 82-2 우석캐슬빌 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 36.16㎡ · 철근콘크리트구조 6층 내 4층 |
| 소유자 | 신동식 · 2023.04.14. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 191,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 경매 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2025.10.16. 윤석원 근저당권 15,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.08.16. 배으뜸의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2021.06.30., 확정일자는 2021.07.12.이며 보증금은 230,000,000원입니다.
따라서 단순히 “말소기준 이후 권리가 모두 소멸한다”는 식으로 보면 안 됩니다. 이 임차권은 말소기준보다 선순위이고 대항력도 확인되는 권리입니다. 다만 이 사건에서는 별도의 매각조건으로 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합돼 있어, 그 조건이 이행되는 범위에서 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배으뜸 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.30 | 2021.07.12 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
배으뜸은 말소기준권리인 2025.10.16. 근저당권보다 훨씬 앞선 2021.06.30. 전입·점유와 2021.07.12. 확정일자를 갖고 있습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권 행사 대상입니다. 현재 매각가 가정에서는 187,723,200원을 배당받고 룰상 42,276,800원이 남지만, 매각조건상의 포기·말소 확약이 적용돼 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 현재 최저가의 가격 메리트가 크다
우석캐슬빌 전용 36.16㎡ 실거래는 확인된 5건이며, 가장 최근 거래는 2026.07 · 3층 · 247,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로, 최근 12개월 평균도 247,000,000원입니다. 현재 최저가 191,200,000원은 이 최근시세의 77.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.16㎡ | 3 | 247,000,000원 |
| 2023.12 | 36.16㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 36.16㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.07 | 36.16㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.06 | 36.16㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.16㎡ | 5건 | 237,400,000원 |
전체 5건 평균은 237,400,000원, 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 247,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 5.1% 높은 흐름으로 집계돼 있고, 최신 거래 247,000,000원은 전체 평균보다도 높습니다. 가격 판단에서는 오래된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,476,800원 |
| 1. 임차인 배으뜸 보증금 | 230,000,000원 | 187,723,200원 |
| 2. 근저당권 · 윤석원 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매 채권자 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 42,276,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 이 금액은 매수인의 실질 인수액에서 제외되어 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수는 늘지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 191,200,000원 | 42,276,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 152,960,000원 | 79,981,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 122,368,000원 | 110,145,152원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 인수액이 증가해 “최저가가 낮으니 싸다”는 판단이 성립하지 않습니다. 이 사건은 바로 그 위험을 매각조건으로 제거한 사례입니다. 따라서 가격 분석에서는 각 회차의 낙찰가 자체를 실질취득비용으로 볼 수 있지만, 반드시 포기와 임차권등기 말소 조건의 실제 적용 여부를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 온수동, 온수역(지하철 1호선·7호선) 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 온수역과 시내버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 405호이며, 위생·급배수·소방·개별난방·주차장·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 북동측으로 각각 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 부정형으로 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하며, 공시지가는 2,875,000원/㎡입니다.
- 규모. 우석캐슬빌은 16세대, 2011.07.21. 준공으로 확인됩니다. 동일 전용 36.16㎡ 실거래는 확인된 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 기재돼 있는지 최종 원본을 대조하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 배으뜸 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 언급돼 있으므로 보증금 중복 합산을 피해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 선순위 주택임차권 자체가 등기부에 존재하므로 잔금납부 이후 말소 조건과 필요한 절차를 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 247,000,000원을 우선 기준으로 보고, 현재 실질취득 191,200,000원이 77.4% 수준인지 비교하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 잠금장치 때문에 내부구조·이용상황을 외부관찰과 공부 등에 의존했으므로 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 규제 확인. 정비구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약 문구가 승부처”
이 물건을 등기부만 보면 부담스럽습니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 최저가 191,200,000원에서는 룰상 42,276,800원이 미배당으로 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 조건을 반영하면 현재 실질취득은 191,200,000원이고, 2026.07 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 247,000,000원의 77.4%입니다. 전체 실거래 평균 237,400,000원보다도 낮고 최근 거래 흐름은 5.1% 상승으로 집계됩니다. 즉 가격은 매력적이지만, 그 매력의 전제가 확약 조건의 정확한 확인과 이행입니다. 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피할 물건”도, “최저가만 보고 단순히 싼 물건”도 아닙니다. 확약을 정확히 읽어야 가치가 보이는 사건입니다.
