서울남부지방법원 2025타경13571. 강서구 화곡동 ‘에스케이지음’ 3층 301호, 전용 29.54㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 처리입니다. 차병주는 2021.09.06. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.20., 보증금은 349,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.01.27. 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다.
현 최저가 240,800,000원에서 집행비용 4,171,200원을 제외한 236,628,800원이 임차인 보증금에 배당되는 계산이며, 통상적인 대항력 인수형이라면 부족분 112,371,200원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시합니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 계산되는 미배당액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.54㎡ · 지하1층/지상5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 박종석 (2021.09.01. 매매, 거래가액 349,000,000원) |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 반전을 만든다
등기부에는 2021.07.16. 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 있었으나 2021.09.06. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 2022.01.24. 압류 역시 2022.06.13. 해제로 말소됐고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.27. 국의 압류입니다. 이후 2023.09.18. 등기된 차병주의 주택임차권과 2025.11.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 차병주 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.06 확정일자 2021.07.20 | 349,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
차병주는 배당요구를 했고, 현 회차 계산상 보증금 중 236,628,800원이 배당됩니다. 원칙상 부족분은 112,371,200원입니다. 2회 유찰 시 매각가 192,640,000원에서는 원칙상 인수액이 159,856,960원, 3회 유찰 시 매각가 154,112,000원에서는 197,845,568원으로 늘어납니다. 즉 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 240,800,000원’으로 본다
이 사건은 포기·말소 조건을 반영하면 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 현 최저가 240,800,000원입니다. 제공된 동일 건물·유사 면적 실거래 8건의 평균은 323,250,000원, 최신 거래는 2021.12. 325,000,000원이며, 실질취득액은 최근 12개월 평균의 74.5%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 29.90㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 29.95㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2021.09 | 29.16㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 323,250,000원 |
실거래 범위는 299,000,000원~349,000,000원이고 평균은 323,250,000원입니다. 감정가는 301,000,000원, 조건부 포기를 반영한 현 회차 실질취득은 240,800,000원입니다. 제공된 가격지표상으로는 실질취득액이 최근 12개월 평균 대비 74.5%이므로 숫자 자체에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 표에 나타난 최신 실거래가 2021.12.인 만큼 이 거래자료만으로 현재 환금가격을 확정해 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 1. 임차인 차병주 보증금 | 349,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차의 룰상 임차인 미배당액은 112,371,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 차병주 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인은 2021.07.13.입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 2·5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 257.1㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 공시지가는 3,926,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며, 제공된 경매통계상 평균 유찰 1.3회·매각률 0.0%입니다. 가격 차이와 별개로 매도 출구를 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 차병주 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 재확인하세요.
- 대항력 임차인임을 전제로 검토. 전입·점유 2021.09.06.은 말소기준 2023.01.27.보다 빠릅니다. 포기조건이 없다면 미배당 보증금의 인수문제가 발생하는 구조입니다.
- 유찰이 곧 실질비용 감소라는 일반화 금지. 원칙 계산에서는 2회 유찰 시 인수 159,856,960원, 3회 유찰 시 197,845,568원으로 증가합니다. 이 사건은 포기조건 때문에 실질 인수가 0원이 되는 예외입니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 실거래 8건은 2021.09.~2021.12. 거래입니다. 최근 12개월 평균값 323,250,000원이 제공돼 있어 비교에 사용하되, 현재 가격 판단에는 거래시점 차이를 함께 고려하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대이며 제공된 경매통계상 매각률 0.0%입니다. 실거래 평균 대비 할인만 보고 가격 가점을 과도하게 주기 어렵습니다.
- 관리비·점유인도. 실제 점유 상태와 미납 관리비, 인도 과정은 입찰 전 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 포기조건의 문언을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 이번 매각조건이 인수를 없앤다”
이 물건을 단순히 “말소기준 뒤 임차권이라 소멸한다”고 보는 것은 틀립니다. 차병주의 전입·점유는 2021.09.06.으로 말소기준 2023.01.27.보다 앞서고, 보증금도 349,000,000원이어서 본래는 강한 대항력 인수형입니다. 현 회차 최저가 240,800,000원에서 계산되는 미배당액도 112,371,200원입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시합니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 240,800,000원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균 323,250,000원의 74.5%라는 가격 차이는 분명하지만, 실거래 표본의 최신 거래월이 2021.12.이고 건물은 총 16세대의 소규모 다세대입니다. 따라서 결론은 “권리는 매각조건 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 환금성과 거래시점을 함께 검증”입니다.
