서울남부지방법원 2025타경13575. 양천구 신정동 ‘양지’ 제12층 제1202호 오피스텔입니다. 감정가 329,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 263,200,000원입니다. 소유자는 김영식·신운철 각 2분의 1 공유이고, 2023.11.15. 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 2023.11.13. 정동호의 주택임차권등기가 있어 권리표만 보면 낙찰자 인수 가능성이 먼저 눈에 띕니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권 존재”에서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 적용하면 현재 회차 단순 배당계산상 부족분 56,284,800원은 실질적으로 매수인이 부담하지 않아, 실질취득은 현재 최저가인 263,200,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13575 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제12층 제1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.38㎡ · 지하 1층/지상 12층 건물 내 제12층 |
| 소유자 | 김영식 2분의 1 · 신운철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 263,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 매각조건이 핵심
말소기준은 2023.11.15. 주택도시보증공사 가압류 1,220,000,000원입니다. 정동호는 2021.10.22. 주민등록, 2021.09.06. 확정일자, 2021.10.30. 점유개시로 말소기준보다 앞서고, 2023.11.13. 보증금 315,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 2021.10.22 / 2021.09.06 | 대항력 有 | 우선변제 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 정동호 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 언급되므로 정동호와 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이후 2024.07.31. 및 2026.05.27. 국세 압류, 2025.11.28. 강제경매개시결정 등은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 20% 유찰됐지만 아직 최근 시세보다 높다
‘양지’ 전용 30.38㎡의 최근 12개월 동일면적 실거래는 2건입니다. 2026.01. 제12층 260,000,000원, 2026.02. 제8층 262,000,000원이고 최근 12개월 평균은 261,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.38㎡ | 8 | 262,000,000원 |
| 2026.01 | 30.38㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 30.38㎡ | 2건 | 261,000,000원 |
현재 최저가이자 포기·말소 조건을 반영한 실질취득액은 263,200,000원입니다. 최근 12개월 평균 261,000,000원의 100.8%이고, 최신 거래 262,000,000원보다도 높습니다. 감정가에서 이미 한 번 유찰돼 80%까지 내려왔지만, 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,484,800원 |
| 1. 임차인 정동호 보증금 | 315,000,000원 | 258,715,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,220,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 정동호 보증금의 미배당액은 56,284,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 정동호 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 조건이 유지되면 총취득액도 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 조건 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 263,200,000원 | 56,284,800원 | 0원 | 263,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 210,560,000원 | 108,187,840원 | 0원 | 210,560,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 168,448,000원 | 149,710,272원 | 0원 | 168,448,000원 |
여기서 일반적인 대항력 인수형과 차이가 생깁니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어 실질취득액이 보증금에 수렴할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 그 조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 각 회차 모두 0원이고 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신서중학교 북서측 인근으로 중앙로를 따라 근린생활시설·업무시설·아파트단지·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 북측 근거리에 지하철 2호선 신정네거리역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층/지상 12층 건물의 제12층 제1202호입니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 양지는 16호 규모, 2020.09.28. 준공입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래는 2건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회여서 가격에 민감하게 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 정동호 1명이고, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인으로 언급됩니다.
- 현재 가격 메리트 없음. 최저가 263,200,000원은 최근 12개월 평균 261,000,000원의 100.8%입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 선순위 차감과 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주위 탐문·표준적 이용상태·건축물현황도를 참고했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 매각조건, 할인율보다 실거래”
겉으로만 보면 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가 263,200,000원 기준 단순 배당계산에서는 56,284,800원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서가 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있으므로, 이를 반영한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 오히려 현재 가격입니다. 1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔어도, 실질취득 263,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 261,000,000원의 100.8%입니다. 따라서 이 물건은 권리조건은 확인 후 통과 가능, 현재 가격은 보류가 핵심입니다. 추가 유찰 시에도 포기·말소 조건이 그대로 유지되는지를 확인하면서 매각가와 최근 실거래를 다시 비교하는 접근이 적절합니다.
