서울남부지방법원 2025타경13584. 서울 강서구 화곡동 서호가오피스텔 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로 2021년 8월 31일 사용승인을 받았습니다. 소유자 오승훈은 2022년 1월 23일 매매를 원인으로 거래가액 353,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 4월 5일 이뤄졌습니다.

이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 임차인입니다. 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류인데, 박예찬의 주민등록일자·점유개시일자는 2022년 4월 5일로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2022년 1월 26일이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

통상 구조만 보면 보증금 353,000,000원이 최저가 288,800,000원보다 커서, 현재 회차에서는 배당 후 부족액 69,043,200원이 매수인에게 남습니다. 그러나 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 임차인과 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 그 조건이 충족되는 경우 실질 인수액은 0원*으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 압류입니다. 이후 2025.11.14 양천세무서장의 압류와 2025.11.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2023.11.09이지만, 실제 임차인의 주민등록·점유개시는 2022.04.05이므로 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계인

실제 임차인은 박예찬 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재된 주체이므로 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 박예찬은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

③ 시세 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 361,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 288,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 별도 실거래 원본과 개별 호실 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

특히 이 사건은 확약 조건 때문에 실질 인수액이 0원이 되는 구조이므로, 가격 비교를 할 때도 현재 최저매각가 288,800,000원이 사실상 취득원가의 중심이 됩니다. 다만 비교 시세 자체가 없으므로 가격 가점은 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 288,800,000원 가정)

현재 회차 기준 임차보증금 미배당 잔액은 69,043,200원입니다. 이는 일반적인 대항력 인수 계산상 매수인 인수액이지만, 본건은 임차인과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 조건 충족 시 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원칙상 미배당은 늘어난다

확약 조건을 제외한 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워지는 형태입니다. 그러나 본건은 그 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 각 회차의 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2021.08.31입니다.
• 주위환경. 강서구청 남서측 인근으로 오피스텔·숙박시설·상업용건물·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지·소화전·승강기·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 334.0㎡, 공시지가 5,158,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용중입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
• 임차권 말소 확인. 박예찬의 주택임차권과 주택도시보증공사의 승계 관계를 확인하고, 잔금납부 후 임차권등기 말소 절차를 점검해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 강서세무서장·양천세무서장의 압류가 있으나 압류 금액은 제시되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 원본에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.05 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 관련 효력과 말소 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 288,800,000원이 적정한지는 주변 동일·유사 오피스텔 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당표를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 이 사건은 매각조건이 결론을 바꾼다”

박예찬의 보증금은 353,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 빨라 원칙적으로는 강한 대항력 임차인입니다. 현재 최저가 288,800,000원에서 일반적인 계산을 적용하면 69,043,200원이 미배당 잔액으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 그 잔액도 125,994,560원, 171,555,648원으로 커집니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인 상대 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 되어 있습니다. 따라서 조건 충족을 전제로 한 실질 인수액은 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 최저매각가 288,800,000원을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.

다만 실거래 시세 자료가 없기 때문에 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 결론은 권리상 핵심 위험은 매각조건으로 해소되지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 충족되는 경우를 전제로 합니다.