서울남부지방법원 2025타경13596. 신정동 건향파크빌7차에이 402호, 전용 25.43㎡ 다세대주택입니다. 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 256,800,000원입니다. 소유자 신호창은 2019.08.18 매매를 원인으로 거래가액 292,000,000원에 취득했고, 2019.09.23 소유권이전등기가 접수됐습니다.
이 사건은 최저가 할인율보다 임차권의 처리 조건을 먼저 봐야 합니다. 을구 1번 진용호의 주택임차권은 2024.08.28 등기됐고, 주민등록·점유개시는 2022.08.19, 확정일자는 2022.07.10, 보증금은 298,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.10.01 하나캐피탈 가압류보다 앞서므로 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 별도의 포기·말소 확약 조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 955-26 건향파크빌7차에이 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.43㎡ · 제4층 · 지상6층·지하1층 건물 |
| 이용상태 | 방2 · 욕실 · 거실 및 주방 · 발코니 · 현관 등 다세대주택 |
| 소유자 | 신호창 · 거래가액 292,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.10.01 갑구 5번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 · 27,860,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 임차인은 별도
말소기준은 2025.10.01 하나캐피탈 가압류 27,860,200원입니다. 진용호의 주택임차권은 그보다 앞서 있어 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 4,395,200원을 제외한 252,404,800원이 진용호에게 배당되고, 45,595,200원이 미배당으로 계산됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 진용호 | 건물전부 · 2022.08.19 확정일자 2022.07.10 | 298,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 주택도시보증공사 승계 | 실질 0원* 룰상 45,595,200원 |
| 홍성철 | 미상 · 2025.04.21 배당요구 2025.12.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
* 진용호 관련 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
② 가격·환금성 — 최저가가 낮아 보여도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰된 256,800,000원입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 동일면적 최근 실거래 금액이 없어, 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호수의 상태와 거래 표본에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 할인율 자체보다 실제 거래가격 확인이 우선입니다.
진용호 확약이 없었다면 이야기가 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 미배당 인수액은 45,595,200원, 2회 유찰 시 96,236,160원, 3회 유찰 시 136,748,928원으로 늘어납니다. 즉 대항력 있는 고액 보증금 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 298,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 오직 진용호에 관한 포기·말소 확약 때문에 그 구조가 해소되는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정 · 확약 적용 전 기계적 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,200원 |
| 1. 임차인 진용호 보증금 | 298,000,000원 | 252,404,800원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 27,860,200원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 진용호 미배당액은 45,595,200원입니다. 다만 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 포기·말소 확약 조건을 적용하면 진용호 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 홍성철의 보증금은 미상이라 이 배당표만으로 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택으로, 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 신정역 남동측 인근이며, 주변은 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 인근에 신정역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상6층·지하1층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2019.07.25입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 왕복2차선 도로, 북측 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,423,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 건향파크빌7차A는 14세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 금액 확인 없이 가격 메리트를 가점하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진용호 확약 원문 재확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 홍성철 보증금 확인. 2025.04.21 전입자 홍성철의 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 홍성철 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자 등 핵심 내용이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.16 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 해당 등기의 처리 상태를 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가 256,800,000원은 감정가의 80%지만 동일면적 최근 실거래 금액 확인 없이 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시 착시 주의. 진용호 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 확약의 적용 범위와 홍성철 위험을 분리해서 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2억 9,800만원 인수”는 풀렸지만, 권리분석은 끝나지 않았다
이 사건의 가장 큰 반전은 진용호 보증금입니다. 보증금 298,000,000원이 최저가 256,800,000원을 넘기 때문에 표면적으로는 전형적인 대항력 인수형이고, 현재 회차만 보면 45,595,200원이 부족합니다. 하지만 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 진용호 관련 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 이 물건을 안전형으로 올려 잡기는 어렵습니다. 확약 밖의 실제 임차인 홍성철이 있고, 2025.04.21 전입 외에 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 닫을 수 없습니다. 또 14세대 다세대주택이고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰됐으며, 동일면적 최근 실거래 금액도 확인되지 않아 현재 최저가가 싸다는 근거도 없습니다. 결론은 “주된 인수는 해소, 미상 임차인은 미해소, 가격 메리트는 확인 전 보류”입니다.
