226,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13607. 금천구 독산동 원스트하우스 제4층 제403호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이동규는 2021.08.02 매매를 원인으로 거래가액 269,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 주택임차권과 매각조건입니다. 이천룡은 2021.06.11 임대차계약, 2021.06.29 확정일자, 2021.08.13 주민등록, 2021.08.14 점유개시 후 보증금 269,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.09.03 김포세무서장 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 이천룡의 임차권은 원칙적인 권리 순서만 보면 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,969,600원을 먼저 제하고 임차보증금에 222,430,400원이 배당돼 46,569,600원의 부족분이 생깁니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론을 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서의 별도 조건 때문에 이 부족분에 대한 매수인 부담은 실질 0원으로 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13607 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1063-5 원스트하우스 제4층 제403호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 시흥대로88가길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 지상6층 건물 내 제4층 제403호 |
| 사용승인일 | 2021.03.05 |
| 소유자 | 이동규 (2021.08.02 매매 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 226,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 중국인 이천룡 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.13 확정 2021.06.29 | 269,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
| 최연배 | 미상 | 전입 2025.02.04 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
최연배는 현황조사와 매각물건명세서에 확인되지만 전입신고가 2025.02.04로 말소기준권리 2024.09.03 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 이천룡은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권자이고, 주택도시보증공사는 매각조건상 그 주택임차권의 승계인으로 표시됩니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,969,600원 |
| 1. 임차인 이천룡 보증금 | 269,000,000원 | 222,430,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 46,569,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 주된 임차권은 조건으로 해소
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 226,400,000원 | 46,569,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 181,120,000원 | 91,215,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 144,896,000원 | 126,932,544원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기가 명시돼 있어, 해당 임차권에 대해서는 그 룰상 인수액을 그대로 매수인 실질부담으로 보면 안 됩니다. 매각조건이 이행되는 전제에서 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 감정가 283,000,000원, 현재 최저가 226,400,000원과 소유자의 2021년 거래가액 269,000,000원은 확인되지만, 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래· 최근 가격 추세 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울독산초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제4층 제403호이며, 사용승인일은 2021.03.05입니다. 위생·급배수·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 2필지 일단의 가장형 토지이며 부지 남동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등으로 기재돼 있고 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 포함돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이천룡 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소가 조건대로 처리되는 시점과 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 최연배 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 미상이므로 현장과 매각물건명세서에서 명도 대상과 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 김포세무서·강서구·동화성세무서 관련 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 지역·유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.24 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “룰상 4,656만원 인수”가 이 사건의 최종 답은 아니다
등기순위만 보고 계산하면 보증금 269,000,000원의 이천룡 임차권에서 현재 회차 기준 46,569,600원의 미배당이 발생해 매수인이 떠안을 것처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 226,400,000원으로 보는 것이 맞습니다.
다만 최근 실거래 시세가 없어 이 226,400,000원이 시장가격 대비 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 사건은 ‘선순위 임차권이 있으니 무조건 위험’한 물건도 아니고, ‘80%까지 떨어졌으니 무조건 저렴’한 물건도 아닙니다. 매각조건 확인은 합격의 전제, 가격 검증은 입찰의 전제입니다.
