서울남부지방법원 2025타경13617. 서울 구로구 개봉동 더존퍼스트 5층 504호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 80%인 160,800,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 권리관계의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 임차권과 점유자입니다. 과거 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,639,000,000원 근저당은 2021.11.03 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.12.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
그보다 앞선 2023.10.27에는 최다혜의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 보증금은 200,000,000원, 전입은 2022.01.14, 확정일자는 2021.12.10이고 배당요구도 했기 때문에 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 157,748,800원이 배당되고 42,251,200원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제504호 · 서울특별시 구로구 고척로19길 69-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 23.47㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제504호 · 2020.07.10 준공 · 20세대 |
| 소유자 | 김완중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권은 조건부 해소, 미상 점유자는 별도
2020년 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 이후 김완중이 소유권을 취득하고 민간임대주택등기가 이뤄졌으며, 2023.10.27 최다혜의 주택임차권이 등기됐습니다. 최다혜의 임차권은 말소기준인 2025.12.08보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 부담은 0원*으로 처리합니다.
반면 박서연의 전입일 2024.03.25 역시 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상입니다. 이 점이 이 사건에서 최종 확인이 필요한 가장 큰 권리 리스크입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최다혜 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.14 / 2021.12.10 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 0원* |
| 박서연 | 미상 | 2024.03.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
* 최다혜 관련 원자료 배당 계산상 미배당액은 42,251,200원이지만, 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 조건은 최다혜 임차권에만 적용되며 박서연의 권리에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 84.6%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
전용 23.47㎡로 면적이 일치하는 확인 가능한 실거래는 2024.02, 3층, 190,000,000원 1건입니다. 시세 기준값도 190,000,000원이며 현재 최저매각가 160,800,000원은 그 84.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 190,000,000원 기준보다 낮습니다. 하지만 확인 가능한 거래가 1건뿐이고, 더 중요한 점은 박서연의 보증금이 미상이라는 것입니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 최소 160,800,000원에서 시작하되 박서연에게 승계되는 금액이 있다면 그만큼 추가됩니다. 인수총액이 확정되지 않은 상태에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 최다혜 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 최다혜 보증금 중 42,251,200원이 미배당됩니다. 그러나 위 조건부 포기·말소를 반영하면 최다혜 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 박서연의 보증금은 미상이므로 위 배당표만으로 전체 인수부담을 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 최다혜는 내려갈수록 미배당이 커져도 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 원자료상 최다혜 미배당 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,800,000원 | 42,251,200원 | 최다혜 0원* · 박서연 미상 |
| 2회 유찰 시 | 128,640,000원 | 73,960,960원 | 최다혜 0원* · 박서연 미상 |
| 3회 유찰 시 | 102,912,000원 | 99,328,768원 | 최다혜 0원* · 박서연 미상 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건의 최다혜는 보증금 200,000,000원이 각 회차 매각가보다 크지만, 조건부 포기·말소 때문에 최다혜 관련 인수액은 실질 0원*입니다. 다만 이 효과를 박서연에게 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매봉초등학교 서측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 동일 면적 확인 거래가 1건이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회라 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박서연 보증금 확인. 가장 중요합니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확약 조건 원문 대조. 최다혜 임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2024.02의 190,000,000원 1건이므로 84.6%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기자 외 별도 점유자가 조사된 사건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 끝난 임차권”과 “아직 모르는 점유자”를 분리해서 보라
이 사건을 단순히 “보증금 200,000,000원이 최저가보다 큰 위험물건”으로 보는 것도 틀리고, 반대로 “주택도시보증공사가 포기했으니 인수 0원인 안전물건”으로 보는 것도 부족합니다. 최다혜의 42,251,200원 미배당은 조건부 포기·말소로 실질 0원*이 맞습니다. 그러나 그 조건 밖에 있는 박서연은 보증금과 확정일자가 미상이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다.
현재 최저가 160,800,000원은 시세 기준 190,000,000원의 84.6%지만, 이 숫자는 박서연 인수액이 0원이라고 확인됐을 때에야 비로소 온전한 가격비교가 됩니다. 확인 가능한 실거래도 1건뿐입니다. 결론은 최다혜 위험은 해소, 박서연 위험은 미확정. 따라서 권리확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
