서울남부지방법원 2025타경13622. 양천구 신정동 하나목동파크뷰 704호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이상민은 2020.06.25 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 2020.08.18 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2025.09.24 금천세무서장의 압류입니다.
권리구조의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 유영웅은 주민등록일자 2022.08.19, 점유개시일자 2022.08.20, 확정일자 2022.07.22이고, 2024.08.26 보증금 298,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 권리입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 이 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 973-40 하나목동파크뷰 제7층 제704호 · 도로명 서울특별시 양천구 오목로24길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하 1층/지상 8층 건물 내 7층 |
| 사용승인 | 2020.03.05 |
| 비교 전용면적 | 28.17㎡ |
| 소유자 | 이상민 (2020.06.25 매매, 거래가액 290,000,000원 · 2020.08.18 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 288,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 인수
등기상 말소기준은 2025.09.24 압류입니다. 그보다 뒤인 2025.12.01 강제경매개시결정과 2026.06.17 금천구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 유영웅의 주택임차권등기는 2024.08.26로 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 이 부분을 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약이 해소하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유영웅 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2022.08.20 주민등록 2022.08.19 | 298,000,000원 월세 해당 없음 | 2022.07.22 배당요구 2024.08.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계·포기확약 |
| 이상훈 704호 · 주거 | 전입 2024.12.24 | 1,000,000원 월 750,000원 | 확인 없음 배당요구 확인 없음 | 대항력 있음 우선변제 없음 1,000,000원 인수 |
또한 주택도시보증공사의 청구금액 298,000,000원과 유영웅의 임차보증금 298,000,000원을 서로 다른 두 개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사는 유영웅 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있어, 동일 보증금 채권의 승계 관계로 해석해야 합니다. 임차관계는 유영웅과 이상훈, 두 사람입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 289,800,000원’으로 본다
이 물건은 확약 밖 인수액 1,000,000원이 남으므로 가격 비교 기준은 최저매각가 288,800,000원만이 아니라 최저가 + 실질 인수액 = 289,800,000원입니다. 실거래 매칭 단지인 하나목동아이파크뷰(973-40)의 최근 12개월 유사면적 거래는 3건, 평균 373,333,333원입니다. 최신 거래는 2025.12 450,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 6.9% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.38㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 26.17㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.09 | 26.17㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2024.04 | 27.00㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2023.10 | 27.27㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2023.10 | 25.38㎡ | 5 | 453,000,000원 |
| 2023.07 | 27.27㎡ | 7 | 335,000,000원 |
| 2023.07 | 27.27㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2023.05 | 25.38㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2023.04 | 25.67㎡ | 8 | 350,000,000원 |
| 2023.03 | 25.38㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2022.05 | 27.27㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 373,333,333원 |
전체 12건 평균은 355,166,666원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 288,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%이고, 별도 인수액까지 더한 실질취득가 289,800,000원도 최근 평균의 77.6% 수준입니다. 최신 거래 450,000,000원과 비교하면 실질취득가는 64.4%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,843,200원 |
| 1. 임차인 유영웅 보증금 | 298,000,000원 | 283,956,800원 |
| 인수 · 이상훈 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당계산상 매수인 인수액은 유영웅 미배당 14,043,200원 + 이상훈 보증금 1,000,000원 = 15,043,200원입니다. 그러나 유영웅 부분은 주택도시보증공사의 확약에 따라 실질 0원으로 보므로, 최종 실질 인수는 이상훈 보증금 1,000,000원만 남습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 288,800,000원 | 15,043,200원 | 1,000,000원 | 289,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 231,040,000원 | 71,994,560원 | 1,000,000원 | 232,040,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 184,832,000원 | 117,555,648원 | 1,000,000원 | 185,832,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 8층 건물의 제7층 제704호이며 사용승인일은 2020.03.05입니다.
- 입지. 지하철 2호선 신정네거리역 북동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·다세대주택· 단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신정네거리역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있으며 공시지가는 4,968,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 표본. 실거래 매칭 단지는 16세대이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 실거래 표본 12건의 범위는 299,000,000원~453,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 유영웅 임차권의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건에 그대로 반영되어 있는지 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 이상훈 보증금 1,000,000원 별도 반영. 유영웅 확약과 무관한 대항력 임차인이므로 입찰가 계산에서 빼먹지 말고 실질취득원가에 더해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 중복계산 금지. 유영웅 보증금 298,000,000원과 주택도시보증공사 청구 298,000,000원을 서로 다른 보증금 두 건처럼 합산하지 마세요.
- 가격 기준은 289,800,000원. 현재 최저가 288,800,000원만 보는 것이 아니라 실질 인수 1,000,000원을 더한 금액으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이상훈의 주거 점유가 조사되어 있으므로 낙찰 후 실제 인도 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 시장 표본 확인. 최근 12개월 실거래는 3건이고 비교 면적은 25.38㎡·26.17㎡, 본건 비교면적은 28.17㎡이므로 개별 호수의 상태와 면적 차이를 함께 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 인수는 확약으로 사라지고, 100만원만 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 298,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 288,800,000원에서 배당하면 유영웅 보증금 중 14,043,200원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로, 이 부분의 실질 인수는 0원입니다.
남는 것은 이상훈의 대항력 보증금 1,000,000원입니다. 그래서 현재 회차의 정확한 비교 기준은 최저가 288,800,000원이 아니라 실질취득 289,800,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 373,333,333원의 77.6%, 최신 거래 450,000,000원의 64.4% 수준이고 최근 시세 추세도 +6.9%입니다. 가격만 놓고 보면 여지가 분명합니다.
다만 이 물건은 단순 무인수형이 아닙니다. 확약의 이행을 확인해야 하고, 확약 밖 임차인의 보증금은 별도로 인수해야 합니다. 결론은 “가격은 유리하지만 권리 확인을 생략하면 안 되는 조건부 안전형”입니다.
