서울남부지방법원 2025타경13626. 금천구 독산동 문정파크 제2동 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 김완중이고, 2022.04.10. 매매를 원인으로 2022.05.23. 소유권을 취득했으며 등기부 거래가액은 260,000,000원입니다. 같은 날 이 주택에는 민간임대주택등기도 이루어졌습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 박시연은 임대차계약일 2022.04.08., 확정일자 2022.04.08., 주민등록일자 2022.04.28., 점유개시일자 2022.04.29.이고 보증금은 260,000,000원입니다. 이후 2023.09.12. 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기됐습니다. 경매개시결정은 2025.12.08.이므로 임차인은 그보다 앞선 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13626 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제4층 제402호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로58가길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김완중 · 2022.04.10. 매매 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 222,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2020.11.30. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 ‘확약’이 핵심
2021.02.03. 수협은행 근저당권이 설정됐지만 2022.04.14. 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 박시연의 전입·확정일자·점유와 2023.09.12. 주택임차권등기는 모두 그보다 앞서므로, 일반적인 배당 계산만 하면 미배당 임차보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박시연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2022.04.28. | 2022.04.08. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
박시연은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 확인되며, 박시연과 별개의 추가 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인은 박시연 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,913,600원 |
| 1. 임차인 박시연 보증금 | 260,000,000원 | 218,486,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 41,513,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 부족분 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 222,400,000원 | 41,513,600원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,920,000원 | 85,370,880원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 142,336,000원 | 120,456,704원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 해당 조건이 이행되는 한 그 부족분을 매수인의 실질취득액에 더하지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 자료는 별도 확인 필요
현재 감정가는 278,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 222,400,000원입니다. 소유자 김완중의 등기부상 2022.04.10. 매매 거래가액은 260,000,000원이고, 박시연의 임차보증금도 260,000,000원입니다.
다만 이 자료에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 222,400,000원이 현 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 실질 인수 0원이라는 점과 시장가격 메리트는 별개로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문교초등학교 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 402호이며 사용승인은 2020.11.30.입니다.
- 설비. 통상의 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·주차환경개선지구 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.06.17.~2026.08.30. 지정기간의 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건인지 원문을 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 박시연의 주택임차권등기가 실제로 조건에 따라 말소되는지 절차와 시점을 확인하세요.
- 배당 계산 구분. 현재 회차의 일반 계산상 부족분은 41,513,600원이지만, 확약 조건 이행 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가·최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.23. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본에서 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서 기재 제한사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만 확약으로 실질 인수 0원”
표면만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 222,400,000원보다 보증금이 커서 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 41,513,600원의 부족분이 발생합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 그 조건이 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득액은 222,400,000원입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 일반적인 대항력 인수 계산 자체보다 확약 조건의 정확한 이행 여부와 별도의 시세 검증입니다. 권리는 조건부로 정리될 수 있지만, 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 가격까지 자동으로 유리하다고 평가할 수는 없습니다.
