의정부지방법원 2026타경849. 고양시 덕양구 오금동 ‘고양삼송한강듀클래스’ 8층 827호로, 감정평가상 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 김필규이며, 2021.08.10 매매를 원인으로 2023.02.15 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 423,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 고양시 압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 차례로 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. LGCNS가 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고 반대로 인수위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경849 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 오금동 686 고양삼송한강듀클래스 8층 827호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하2층·지상9층 중 8층 |
| 소유자 | 김필규 (2021.08.10 매매 원인, 2023.02.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 315,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 361,712,283원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.15 국민은행 근저당 · 채권최고액 423,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 김필규입니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 고양시 압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 국민은행이 현재 회차에서 전액 배당받지 못하더라도 그 근저당의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 전
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LGCNS | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확정일자·배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 또한 LGCNS는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 1명입니다. 따라서 이 물건은 입찰 전에 점유의 법적 성격과 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 유찰됐지만 ‘싸다’고 볼 시세 근거는 없다
감정가는 451,000,000원, 현재 최저매각가는 315,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰되어 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 통계가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
특히 감정평가상 용도가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로, 동일 건물·유사 호실의 실제 거래가와 임대수익, 공실 여부를 별도로 확인해야 환금성과 응찰가 상한을 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 315,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,219,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 423,600,000원 | 310,480,200원 |
| 미배당 · 국민은행 근저당 | - | 113,119,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,219,800원을 제외한 310,480,200원이 국민은행 근저당에 배당되는 것으로 계산되며 채권최고액 기준 113,119,800원이 미배당입니다. 이 근저당 미배당은 매각으로 소멸하는 등기권리의 잔액으로, 그 자체가 매수인에게 인수되는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아니라 업무·산업용 집합건물로 보아야 합니다.
- 입지. 지축중학교 북동측 원거리에 위치하며 주변에는 근린생활시설, 물류센터, 임야 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평슬라브지붕, 지하2층·지상9층 건물의 8층 827호입니다. 위생·급배수·화재탐지·방재·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 남측 약 18m, 동측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·삼송택지개발 지구단위계획구역·과밀억제권역·제한보호구역 등이 적용됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 실사용 수요·임대수요·공실과 개별 호실의 업종 적합성에 따라 거래성이 달라질 수 있으므로 아파트와 같은 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LGCNS 점유 원인 확인. 임대차인지 사용대차인지, 소유자 관련 법인의 점유인지 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 전입·사업자등록 시점 확인. 말소기준일 2023.02.15보다 앞선 대항요건이 있는지 확인해야 최종 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 보증금 확인. 보증금이 존재한다면 금액과 배당 가능액을 확인해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 근거 확보. 감정가 451,000,000원과 현재 최저가 315,700,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실 실거래를 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 환금성. 실제 사용 가능 업종, 공실, 관리비 및 임대수요를 확인해 주거용 부동산과 다른 유동성 리스크를 반영해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당요구종기 후 배당관계를 재검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유가 아직 닫히지 않았다”
이 물건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 국민은행의 2023.02.15 근저당이 말소기준이고 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 국민은행에 113,119,800원의 미배당이 생기더라도 그 근저당 잔액 자체를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 닫을 수는 없습니다. LGCNS 점유 1명이 확인됐고, 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 동시에 거래 시세가 제시되지 않아 감정가의 70%라는 이유만으로 현재 최저가가 싸다고 평가할 수도 없습니다. 말소기준은 합격, 점유관계와 가격 검증은 보류. 이 사건은 그 두 가지가 확인돼야 입찰가를 정할 수 있는 지식산업센터 경매입니다.
