수원지방법원 2025타경51803. 안산시 단원구 성곡동 마리나아일랜드 1층 114호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 현재 소유자는 박종남이며 2023.12.15 매매를 원인으로 2023.12.26 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 905,358,180원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 삼성카드·케이비국민카드·경기신용보증재단·서울신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 감정평가 현황도 공실이므로, 제공된 배당 기준상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51803 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 114호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상28층 · 제1층 제114호 · 사용승인일 2023.06.05 |
| 소유자 | 박종남 · 거래가액 905,358,180원 |
| 감정가 / 최저가 | 965,000,000원 / 113,530,000원 · 6회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 615,981,404원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 점유현황 | 공실 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 현황도 공실로 기재돼 있어 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2023.12.26 중소기업은행 근저당권이고, 그 뒤의 삼성카드·케이비국민카드·경기신용보증재단·서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 감정가 965,000,000원에서 6회 유찰
현재 최저매각가는 113,530,000원입니다. 감정가 965,000,000원 대비 현재 회차 비율은 11.76%이며, 제공된 회차 표기상 감정가 12% 구간입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 79,471,000원, 8회 유찰 시 55,629,700원입니다.
| 회차 | 최저가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 113,530,000원 | 713,900,226원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 79,471,000원 | 747,400,284원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 55,629,700원 | 770,812,441원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 반면 배당재원이 줄어 중소기업은행을 포함한 채권자들의 미배당액은 커집니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액과는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,389,420원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 720,000,000원 | 111,140,580원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,044,577원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,010,412원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,701,685원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 36,284,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 113,530,000원을 가정하면 집행비용 2,389,420원 이후 중소기업은행에 111,140,580원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 713,900,226원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안산별망어촌문화관 동남측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·공원 등이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황은 공실입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 지하1층/지상28층 철근콘크리트구조 건물의 1층 114호이며 사용승인일은 2023.06.05입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화·화재탐지, 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 등고평탄한 대체로 가장형 토지이며 숙박시설(생활형숙박시설)·제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업단지기타·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지 공시지가. 2,607,000원/㎡이며 토지면적은 2,082.8㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원본 확인. 대지권목적 토지의 금지사항등기 내용과 매각 후 효력을 토지 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 매각기일 전 실제 점유상태가 바뀌었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 상권·임대수요 확인. 근린시설이므로 동일 건물과 인근 소매점의 공실률·임대료·실제 영업수요를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 할인율만을 시세 메리트로 해석하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 압류·가압류 현황을 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 배당의 한계. 현재 가정 배당에서는 총 채권 미배당 713,900,226원이 발생하지만 이는 매수인 인수액 0원과 별개의 채권자 배당 문제입니다.
맺으며 — “권리 정리와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2023.12.26 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현황은 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정가 965,000,000원에서 6회 유찰돼 113,530,000원까지 내려왔다는 숫자만으로 투자매력이 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 근린시설이고 실거래 비교자료가 없으며, 대지권목적 토지의 별도등기(금지사항등기)도 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격·환금성·별도등기 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
