의정부지방법원 2026타경986. 파주시 금촌동 엠에이치타워 5층 501호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사화이트소울이고, 2022.11.25. 소유권이전과 같은 날 오포농업협동조합이 채권최고액 5,280,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 파주시 압류, 신용보증기금·오릭스캐피탈코리아 가압류, 국·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등재된 임차인은 없으며 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 선순위 권리 인수보다, 폐업하고 방치된 의료시설의 현 상태와 재활용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 의료시설로 기존 병원 이용 후 현재 폐업·방치 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 · 지하 2층 및 지상 11층 |
| 소유자 | 주식회사화이트소울 |
| 감정가 / 최저가 | 5,502,000,000원 / 3,851,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오포농업협동조합 / 5,329,427,387원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준 이전에 존재했던 우리은행 근저당은 2022.11.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 오포농업협동조합 근저당 5,280,000,000원입니다. 이후의 파주시 압류, 신용보증기금 가압류 67,868,000원, 오릭스캐피탈코리아 가압류 79,341,911원, 국·국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 3,851,400,000원으로 감정가 5,502,000,000원의 70%입니다. 한 번 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 의료시설로 쓰이다 폐업 후 방치된 근린시설입니다. 동일 용도 시장가격을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
현재 회차에서 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 3,851,400,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 2,695,980,000원, 3회 유찰 시 1,887,185,999원으로 내려가지만, 이 역시 가격이 내려간다는 사실일 뿐 시세 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 특히 전용 용도 전환, 내부 시설 상태, 공실기간과 재임대 가능성이 확인돼야 실제 응찰가 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,851,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,914,000원 |
| 2. 근저당 · 오포농업협동조합 | 5,280,000,000원 | 3,810,486,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 67,868,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 79,341,911원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 5,427,209,911원, 예상 배당은 3,810,486,000원, 미배당은 1,616,723,911원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 금촌역 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금촌역이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 의료시설로 기존 병원이 이용했으나 현재는 폐업하고 방치된 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조, 지하 2층·지상 11층이며 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 폭 약 20미터 및 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종일반주거지역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각대상 전체를 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 법정기일을 확인해 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 시설 상태. 폐업·방치된 기존 병원 시설의 유지상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 임대·매매 가능성과 용도 적합성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건은 등기 권리만 보면 정리가 명확합니다. 2022.11.25. 오포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 폐업·방치된 의료시설의 환금성입니다. 현재 최저가는 3,851,400,000원으로 감정가의 70%지만, 할인율 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다. 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성, 일괄매각 범위, 실제 점유와 시설 상태까지 확인한 뒤 활용가치를 기준으로 가격을 정해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격 평가는 보수적으로. 이 물건의 승부처는 70%라는 숫자가 아니라 실제로 다시 쓸 수 있는 자산인지에 있습니다.
