수원지방법원 2025타경51928. 안산시 단원구 원시동 (주)그린엠에스티 협동화단지의 공장 물건입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 경사판넬지붕 3층 건물 내 제2층 제203호 외 2개호이며, 이용상태는 공장과 사무실·휴게실·기숙사가 포함된 공장으로 조사됐습니다. 현재 감정가 2,433,744,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 1,192,535,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2011.12.28 농업협동조합중앙회 근저당권 1,392,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권들과 2025년 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 임차 조사 중 ‘케이그’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 781-4 (주)그린엠에스티 협동화단지 가동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(공장) · 공장 / 사무실·휴게실·기숙사 포함 · 제2층 제203호 외 2개호 |
| 소유자 | 김근호 |
| 감정가 / 최저가 | 2,433,744,000원 / 1,192,535,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,033,496,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 공장용지 · 일반공업지역 · 토지면적 4,990.8㎡ · 공시지가 1,232,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 농협 근저당
현재 권리분석의 기준은 2011.12.28 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 1,392,000,000원입니다. 그 뒤 2012년·2022년·2024년 농협은행 근저당권이 순차 설정됐고, 2025년 신용보증기금·기술보증기금·신한은행 가압류와 본건 임의경매개시결정, 2026년 안산시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 5건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이그린 | 가동 203호 | 2022.10.24 | 20,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RAJBANSHI RAJKUMAR | 미상 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHADKA NABARAJ | 미상 | 2022.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PHUON VEN | 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHHORN SROS | 미상 | 2024.08.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이그 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 5건은 모두 2011.12.28 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘케이그’는 주거로 기재돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 건은 대항력 가능·미상으로 보고, 최종 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 대조하기 전까지 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,192,535,000원으로 감정가 2,433,744,000원의 49% 수준입니다. 그러나 동일·유사 공장의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공장과 기계기구·제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 실제 가치 판단은 각 자산의 현황과 매수자격까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,192,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,325,350원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 1,392,000,000원 | 1,178,209,650원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 14번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 107,538,343원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 기술보증기금 | 576,248,074원 | 0원 |
| 8. 갑구 21번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 18,721,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,934,507,795원 중 1,178,209,650원이 배당되고, 미배당은 1,756,298,145원입니다. 소유자 잔여와 배당모델상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,192,535,000원 | 1,178,209,650원 | 1,756,298,145원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 834,774,500원 | 824,026,755원 | 2,110,481,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 584,342,150원 | 576,098,728원 | 2,358,409,067원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금 자체는 크게 줄지만 그만큼 채권자 미배당액이 증가합니다. 이 사건에서는 후순위 채권의 미배당 증가가 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며, 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차관계 미상 1건은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 공장·입지·이용상태
- 위치. 원시역 북동측 인근이며 주위는 중소규모 공장과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 원시역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사판넬지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2008.07.16입니다.
- 이용. 공장 및 사무실·휴게실·기숙사 용도로 조사됐으며 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,990.8㎡, 일반공업지역, 평지·세로장방 형태이며 남서측 소로한면에 접합니다.
- 산업단지. 국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 제시외 시설. 제시외 건물이 소재하며 면적은 개략적인 실측으로 산정됐고, 경매 참여 시 재확인이 요구됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매수자격. 반월특수지역의 입주자격·매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하세요.
- 임차 미상 1건. ‘케이그’의 전입일·보증금·확정일자 및 실제 점유관계를 최종 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·공장·제시외 건물·기계기구 중 실제 매각에 포함되는 목록을 감정평가서와 현장에서 맞춰 보세요.
- 소재불명 기계. 소재불명 기계기구는 감정평가와 매각에서 제외된 것으로 기재돼 있으므로 목록별 현존 여부를 확인하세요.
- 공장저당 목록. 제2018-126호·제2022-555호와 실제 설비가 일치하는지 확인하세요. 제2012-1호는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 공장 거래와 자산 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 자격과 미상 임차
이 사건은 감정가 2,433,744,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 1,192,535,000원, 즉 감정가 49%까지 내려온 공장 경매입니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고 배당모델도 매수인 인수액을 0원으로 계산해 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다.
그러나 공장 경매에서 숫자 하나만 보고 판단하기는 어렵습니다. 본건은 반월특수지역이라 입주·매수자격 확인이 필요하고, 일괄매각되는 제시외 건물·기계기구의 실제 현황을 맞춰야 하며, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 ‘케이그’는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 결론은 권리는 정리 가능, 가격·자격·점유는 추가 확인입니다.
