의정부지방법원 2026타경60404. 파주시 금촌동 금촌풍림아이원아파트 106동 19층 1904호입니다. 감정가는 402,000,000원이고 1회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 281,400,000원, 감정가의 70%입니다. 권리의 기준점은 2019.09.06. 설정된 우리은행 근저당입니다. 당시 채권최고액은 231,000,000원이었고 2021.10.26. 변경계약으로 채권최고액이 222,550,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 권리표의 깔끔함만 보고 곧바로 가격 메리트까지 연결하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 281,400,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60404 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 1008 금촌풍림아이원아파트 106동 19층1904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상20층 건물 내 제19층 제1904호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정유진 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 281,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 220,209,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.09.06. 우리은행 근저당권입니다. 소유자 정유진은 같은 날 282,000,000원 거래가액으로 소유권을 취득했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 경기신용보증재단·삼성카드·현대카오디오랜드 가압류, 파주시 압류와 2026.02.11. 임의경매개시결정 등이 이어졌으며, 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 점유 문제가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 281,400,000원으로 감정가 402,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 문제입니다. 이 자료만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 281,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 196,980,000원 | 79,866,430원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 137,886,000원 | 138,133,114원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 자료에서 회차가 내려갈수록 바뀌는 핵심은 후순위 채권자의 회수액이지, 낙찰자가 기존 채권을 떠안는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,739,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,100,000원 | 5,100,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,720,800원 | 19,720,800원 |
| 4. 가압류 · 주식회사현대카오디오랜드 | 17,467,910원 | 17,467,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,371,690원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 273,288,710원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 3,371,690원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금릉중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 지상20층 건물의 제19층 제1904호이며, 승강기·지하주차장·소화전·난방·급배수 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 북측 약 12미터 내외 포장도로에 접하고 서측 출입구를 통한 차량 진출입이 원활한 상태입니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 가격이 없어 281,400,000원의 시장가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 현재 예상배당의 신뢰도를 높일 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기 발급일은 2026.08.28.이므로 입찰 전 최신 등기사항을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 회차별 구조 이해. 2회·3회 유찰 시 채권자 미배당은 증가하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 확인되지 않은 두 가지
이 물건은 말소기준권리가 뚜렷하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 감정가 402,000,000원에서 281,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 시세가 없다는 점 때문에 이 가격을 시장 대비 저가로 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 임대관계 미상이 남습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하되, 가격과 점유·세금은 입찰 전 재확인입니다.
