의정부지방법원 2026타경60497. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 102동 3층 301호, 전용면적 59.9913㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정혜원이며, 2014년 임의경매 매각으로 정정화 명의가 된 뒤 2015년 개명 사실이 2016년에 등기에 반영됐습니다. 현재 경매의 권리분석 기준점은 2016년 7월 13일 설정된 국민은행 근저당권입니다.

말소기준 이후에는 2024년 더숲파이낸셜대부 근저당, 2025년 인천신용보증재단 가압류, 2026년 더숲파이낸셜대부의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 실제 점유자가 누구인지, 전입·점유 상태가 어떤지는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거도 현재 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월을 우선해서 봐도 68.0%

시세 비교 대상은 가좌마을1단지양우의 전용 59.99㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 282,333,333원이지만 과거의 300,000,000원대 거래가 포함돼 있어, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 267,800,000원과 최신 거래 293,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.

현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 금액은 182,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서는 최저가와 실질취득 금액이 같습니다. 이는 최근 12개월 평균 267,800,000원의 68.0% 수준이며, 최신 거래 293,000,000원보다도 낮습니다.

다만 최근 거래군과 과거 거래군의 추세 비교는 -8.5%입니다. 즉 전체 평균 282,333,333원만 놓고 할인 폭을 크게 평가하면 과거 고가 거래의 영향이 섞일 수 있습니다. 이 사건은 최근 12개월 평균을 기준으로 봐도 가격 간격이 존재하지만, 하락 추세가 확인되는 시장이라는 점을 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

현재 회차 예상 총 채권액은 342,749,882원, 채권자 예상 배당액은 178,652,000원, 미배당은 164,097,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원

현재 신청채권자의 청구액은 118,200,082원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자에게 13,652,000원이 배당되며 청구액 전액이 충족되지 않습니다. 2회 또는 3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 예상 배당이 0원입니다. 그럼에도 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 송포초등학교 남서측 인근이며 주위에 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 공동주택 중 3층 301호이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로가 북측 외곽 공도와 연계됩니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 교육환경. 송포초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,733,000원/㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 위반·공부 차이. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 시세 비교 단지는 459세대이며 동일 면적 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 3.7회·낙찰률 0.0%로 경매 소화력은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 기준은 최근 거래로. 전체 평균 282,333,333원보다 최근 12개월 평균 267,800,000원과 최신 거래 293,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세가 -8.5%이므로 단순히 과거 고가 대비 할인됐다는 이유만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 좋습니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입 상태를 입찰 전 현장에서 재확인해야 합니다.
• 말소기준 재대조. 2016.07.13 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 국민은행 채권액 확인. 근저당 채권최고액 변경 이력이 있으므로 실제 배당에 사용되는 채권액은 채권계산서와 배당표 원본을 대조하세요.
• 경매 환금성. 단지 평균 유찰 3.7회와 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등은 낙찰 전 별도로 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원자료를 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력 있지만 환금성은 보수적으로”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 더숲파이낸셜대부 근저당·인천신용보증재단 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.

가격은 현재 최저가 182,000,000원, 실질취득도 182,000,000원으로 최근 12개월 평균 267,800,000원의 68.0%입니다. 최신 거래 역시 293,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 최근 시세 기준으로도 가격 간격은 있습니다. 다만 가격 추세가 -8.5%이고, 단지 경매 평균 유찰이 3.7회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 분명한 감점 요소입니다. 권리는 합격, 가격은 검토 가치가 있으나 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 실제 점유 확인과 하락장 속 출구가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 있습니다.