의정부지방법원 2026타경60546. 백석우림보보카운티 12층 1219호로, 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 고선이와 김창희가 각각 2분의 1씩 보유하고 있습니다. 2025.02.10 김창희 지분이 이창현에게 증여됐다가 기술보증기금의 사해행위취소 절차를 거쳐 2026.02.26 소유권이전등기가 말소됐고, 이어 2026.03.03 기술보증기금이 김창희 지분에 강제경매를 개시했습니다.
등기부상 살아 있는 근저당권은 없습니다. 과거 농업협동조합중앙회 80,800,000원 근저당과 일산농업협동조합 39,000,000원 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매 기준으로는 2026.03.03 경매개시결정 이후 2026.03.16 김포세무서장 압류가 붙어 있고, 이 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 등기권리보다 임차인과 공유지분이 더 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1309 백석우림보보카운티 12층 1219호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하5층/지상15층 · 12층 1219호 |
| 등기상 소유 | 고선이 2분의 1 · 김창희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 205,999,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘지분·임차인’이 핵심
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기현 | 2016.01.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
김기현의 전입일은 2016.01.12로, 이 사건의 경매개시결정일인 2026.03.03보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이를 근거로 곧바로 확정적인 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 판정은 “대항력 가능·미상”이 맞습니다.
③ 가격·배당 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 판정할 근거는 없다
감정가는 71,000,000원이고 현재 최저매각가는 49,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 유형의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않고 임차보증금도 미상이므로, 49,700,000원이라는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 기술보증기금 | 205,999,477원 | 48,405,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 49,700,000원 가정 시 신청채권자 미배당액은 157,594,077원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김기현의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 157,594,077원 |
| 2회 유찰 시 | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 172,235,697원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 182,484,831원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선 백석역 남서측 인근. 주변에 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 백석역이 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측으로 약 35m, 20m, 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경매 대상 범위. 경매개시결정이 김창희 지분을 대상으로 기재하고 있으므로 매각 대상이 전체 소유권인지 지분인지 매각물건명세서와 등기 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 김기현 임대차. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수 0원으로 판단하지 마세요.
- 실질취득가. 임차보증금이 확정돼야 낙찰가에 추가되는 승계액과 실제 취득 부담을 계산할 수 있습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자가 1회 우선매수권을 행사할 수 있어 일반 응찰자가 최고가를 써도 매수인이 바뀔 수 있는 절차 변수가 있습니다.
- 지분 취득 후 사용. 공유지분만 취득하는 구조라면 단독 사용·처분과 별개의 공유관계 문제가 남을 수 있으므로 실제 점유관계까지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 유찰보다 먼저 풀어야 할 것이 세 가지다
이 사건은 감정가 71,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 49,700,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 접근할 물건이 아닙니다. 첫째, 등기상 고선이·김창희 각 2분의 1 공유이고 경매개시결정은 김창희 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 둘째, 2016.01.12 전입한 김기현의 보증금이 미상이라 대항력 및 승계 부담을 금액으로 확정할 수 없습니다. 셋째, 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “49,700,000원이 싸냐”가 아니라 “무엇을 얼마의 부담과 함께 사는가를 먼저 확정해야 한다”입니다. 지분 범위와 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리 불확실성을 해소하지 않은 상태의 입찰은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
