436,800,000원
의정부지방법원 2026타경60570. 일산서구 덕이동 하이파크시티 일산파밀리에2단지 205동 19층 1902호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 김요한이며, 2020.04.15 매매를 원인으로 2020.06.05 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 560,000,000원입니다. 같은 날 우리은행의 채권최고액 423,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 권리관계의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 발생하지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 중심은 임차인이 아니라 대지권 미등기입니다. 명세서에는 대지권 유무를 알 수 없다고 되어 있고, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐습니다. 분양대금 완납 여부도 불분명하나, 2026.03.25 일산서구청으로부터 토지지분을 포함한 계약서 사본이 회신된 상태입니다. 이 자료만으로 대지권 존재나 등기 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 205동 19층1902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 146.51㎡ · 28층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김요한 · 2020.04.15 매매 · 거래가액 560,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 436,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 83,521,229원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 현재 자료상 보증금을 매수인이 승계할 임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020.06.05 설정된 우리은행 근저당권 423,500,000원이며, 2022.05.11 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원, 2025.12.08 국의 압류, 2026.03.05 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 기준으로도 최저가는 낮다
같은 단지 하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대이며, 비교 면적은 본건과 일치하는 146.51㎡입니다. 전체 12건 평균은 599,125,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 흐름을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 604,625,000원, 최신 거래는 2026.07 539,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 1.4%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 146.51㎡ | 5 | 539,000,000원 |
| 2026.02 | 146.51㎡ | 16 | 582,000,000원 |
| 2026.01 | 146.51㎡ | 16 | 577,500,000원 |
| 2025.08 | 146.95㎡ | 16 | 720,000,000원 |
| 2025.04 | 146.51㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2025.03 | 146.51㎡ | 14 | 593,000,000원 |
| 2024.11 | 146.51㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2024.09 | 146.51㎡ | 18 | 600,000,000원 |
| 2024.08 | 146.51㎡ | 4 | 590,000,000원 |
| 2024.08 | 146.51㎡ | 7 | 618,000,000원 |
| 2024.07 | 146.51㎡ | 14 | 605,000,000원 |
| 2024.06 | 146.95㎡ | 4 | 635,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 604,625,000원 |
현재 최저매각가격 436,800,000원은 최근 12개월 평균 604,625,000원의 72.2%입니다. 최신 거래 539,000,000원보다도 금액 자체가 낮습니다. 즉 최저가 기준으로는 최근 시세 대비 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 본건은 실제 낙찰가가 아니라 최저매각가격과 비교한 것이므로, 최종 응찰가가 올라갈수록 가격 메리트는 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 423,500,000원 | 423,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 6,532,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구 543,500,000원 중 430,032,000원이 배당되고, 113,468,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 436,800,000원 | 430,032,000원 | 113,468,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 305,760,000원 | 300,679,360원 | 242,820,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 214,032,000원 | 210,235,552원 | 333,264,448원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 보증금 승계가 아니라 가격과 채권자 배당 규모입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 백송초등학교 인근이며, 주변은 아파트와 상업시설이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 하이파크시티일산파밀리에2단지는 1,208세대, 비교 면적은 146.51㎡이며 준공일은 2011.03.31입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 19층으로, 위생·급배수·난방·냉방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 인접토지 대비 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 외곽 공도에 접하고 건부지 내 지하주차장이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕이도시개발), 공공공지 저촉, 상대보호구역, 도시개발구역, 준보전산지, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 중심 실거래 12건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 604,625,000원, 최신 거래는 2026.07의 539,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 대조. 대지권 미등기·유무 불명이라는 명세서 기재와 2026.03.25 회신된 토지지분 포함 계약서 사본을 함께 확인해야 합니다.
- 분양대금 완납 여부. 현재 자료에서는 완납 여부가 불분명하므로 대지권 판단과 함께 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2020.06.05 우리은행 근저당권 423,500,000원이 말소기준이며, 이후 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가 436,800,000원은 최근 12개월 평균 604,625,000원의 72.2%지만, 응찰가가 올라가면 이 가격 메리트는 축소됩니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 599,125,000원보다 최근 12개월 평균 604,625,000원과 최신 거래 539,000,000원을 우선 비교해 응찰가를 판단하는 것이 일관됩니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 필요 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 대지권 확인
현재 최저가 436,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 604,625,000원의 72.2%이고, 최신 거래 539,000,000원보다도 낮습니다. 임차인도 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원이어서, 최저가 기준 가격과 일반적인 등기 권리 구조만 보면 경쟁력이 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “한 번 유찰돼 싸진 아파트”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 대지권 미등기·대지권 유무 불명을 명시하고 있기 때문입니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함돼 있고 토지지분을 포함한 계약서 사본도 회신됐지만, 분양대금 완납 여부는 불분명합니다. 따라서 결론은 “가격은 합격, 등기상 인수도 0원 — 단, 대지권 확인 전에는 최종 합격을 주기 어렵다”입니다.
