의정부지방법원 2026타경60603. 고양시 일산동구 성석동 모리안2차 1동 202호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 허수혁이며 2021.07.05. 매매, 2021.07.07. 소유권이전 당시 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 윤상백의 전입일은 2021.06.11., 확정일자는 2021.05.20.로 말소기준인 안성시 압류 2025.01.15.보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이지만, 2026.05.21. 제출된 확약서가 매수인의 실질 인수 위험을 바꿉니다.
등기상 과거 수협은행 근저당 170,400,000원은 2021.06.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2025.01.15. 안성시 압류이고, 이후 고양시 압류와 2026.03.09. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 윤상백의 주택임차권은 말소기준보다 앞서 원래라면 매수인 인수 대상이지만, 확약이 적용되는 바로 그 임차권에 한해 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-7 모리안2차 1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로551번길 11-67 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 허수혁 (2021.07.05. 매매 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2025.01.15. 안성시 압류입니다. 윤상백의 주택임차권은 2023.06.26. 등기됐고, 그 기초가 되는 전입일 2021.06.11.과 확정일자 2021.05.20.이 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 162,400,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 3,073,600원을 제외한 159,326,400원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분은 90,673,600원입니다.
② 임차인 분석
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상백 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 2021.06.11 | 2021.05.20 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 실질 0원* |
| 강형렬 | 확인 필요 | 2025.03.24 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력상 인수 없음 |
* 윤상백의 경우 확약 미반영 배당계산상 미배당 보증금은 90,673,600원이지만, 2026.05.21. 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 2021년 한 건만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
모리안2차1,2동은 총 16세대, 사용승인일은 2017.06.28.입니다. 대상 면적과 매칭되는 확인 거래는 2021.07. 2층 59.2㎡, 250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 162,400,000원은 그 거래금액의 65.0% 수준이지만, 비교 거래가 2021년 한 건뿐이므로 이 수치를 현재 시세 할인율처럼 해석해 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 59.2㎡ | 2 | 250,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 윤상백 보증금 | 250,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 윤상백 보증금 부족분 90,673,600원이 발생합니다. 다만 2026.05.21. 확약서가 제출돼 해당 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 원래 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 162,400,000원 | 90,673,600원 | 162,400,000원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 113,680,000원 | 138,711,520원 | 113,680,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,576,000원 | 172,256,368원 | 79,576,000원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 배당계산상 90,673,600원, 2회 유찰 시 138,711,520원, 3회 유찰 시 172,256,368원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이번 사건은 윤상백 임차권에 대한 확약이 제출되어, 그 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양송암고등학교 북측 인근. 주위는 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지상 4층, 외벽은 드라이비트마감 및 일부 돌붙임, 샷시 창호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 진입도로를 통해 북측 약 7-8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 1필지 부정형 1,093.0㎡ 공동주택 건부지, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가 527,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역 25km)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대로 확인 거래가 1건뿐이어서 아파트 대단지보다 가격 검증과 환금성 판단이 어렵습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 윤상백 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류·절차가 확약 내용대로 진행 가능한지 확인하세요.
- 강형렬 점유 확인. 전입 2025.03.24.로 대항력은 없지만 보증금과 현재 점유 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 현장 방문으로 보완하세요.
- 가격 검증. 2021.07. 250,000,000원 한 건만으로 현재 시세를 판단하지 말고 성석동 인근 유사 다세대의 최신 실거래를 별도로 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 제한보호구역 등 적용 내용을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·취득 후 부담 가능 항목을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 최저가 162,400,000원에 낙찰받아도 90,673,600원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 2026.05.21. 주택도시보증공사의 확약서가 제출돼 윤상백 임차권의 실질 인수 부담은 0원*으로 바뀌었습니다. 권리분석의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 거래는 2021.07. 250,000,000원 한 건뿐이고, 본건은 총 16세대의 소규모 다세대입니다. 현재 최저가가 과거 거래보다 35% 낮다는 숫자만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 게다가 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않은 강형렬의 점유관계도 남아 있습니다. 주된 인수는 해소, 가격과 현장점유는 재확인. 이 물건의 핵심입니다.
