수원지방법원 2025타경51968. 안산시 단원구 와동 강남빌 5층 501호의 다세대주택입니다. 소유자 김지연은 2021.07.23. 매매를 원인으로 126,000,000원에 취득했고, 2021.07.30. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.04.04. 울산세무서장의 국 압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 단순히 등기 순서만 보면 안 됩니다. 임차인 이지훈은 2021.06.14. 확정일자를 받고 2021.07.09. 전입·점유를 시작해 2023.04.04. 말소기준 압류보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 제공 자료에 판정돼 있습니다. 임차보증금은 126,000,000원이고 배당요구도 한 상태라, 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이 됩니다. 하지만 이 사건에는 그 위험을 끊는 별도의 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51968 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 708-3 강남빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 44.8675㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.23. 매매 · 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 126,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 등기 발행일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승계위험을 끊는다
말소기준은 2023.04.04. 압류입니다. 이지훈의 임차권등기 자체는 2023.08.10.이지만, 임대차계약일은 2021.06.12., 확정일자는 2021.06.14., 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.07.09.입니다. 따라서 제공 자료는 이지훈에게 대항력 있음과 우선변제권 있음을 모두 표시하고 있습니다.
| 임차 관련자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이지훈 · 전유부분 전부 | 126,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 시 실질 0원 |
| 시보증 · 이지훈 보증금 승계 | 0원 | 별도 임차인 아님 | 보증기관 대위·승계 | 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차보증금이 있는 임차인이 아니라 이지훈 보증금의 보증기관 대위·승계를 표시한 중복 신고이므로 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 가격 비교 — 현재 131,000,000원은 최근 시세보다 높다
강남빌은 총 8세대이고, 제공된 동일 면적 44.87㎡ 실거래는 2건입니다. 거래 표본 자체가 많지 않아 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 44.87㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2021.07 | 44.87㎡ | 5 | 126,000,000원 |
| 평균 | 44.87㎡ | 2건 | 125,000,000원 |
최신 거래는 2022.04.의 124,000,000원이고, 제공된 최근 실거래 평균은 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 131,000,000원은 이 평균의 104.8%입니다. 따라서 권리상 인수 위험이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 제공된 시세 지표만 놓고 보면 현재 최저가는 최근 실거래 수준 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 · 우선변제 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 126,000,000원 | 2,366,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,634,000원, 이지훈 보증금 126,000,000원, 주택도시보증공사 2,366,000원으로 매각대금 131,000,000원이 배분됩니다. 주택도시보증공사와 임차인 이지훈은 보증금 대위·승계 관계가 연결된 것으로 제공돼 있으므로 이를 서로 독립된 별도 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동초등학교 서측 인근에 위치하며 단독주택·다세대주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 도시가스·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 정방형 평지이고, 북서측으로 노폭 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 공시지가. 1,709,000원/㎡, 토지면적 255.8㎡로 제공돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부구조와 실제 내부상태를 확인하지 못해 집합건축물대장 및 표준적인 관리상태를 기준으로 감정됐습니다.
- 제시외 건물. 지상 1층에 소유자 미상의 제시외 건물이 있고, 매각물건명세서상 매각에서 제외되는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.29. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상이 이지훈임을 원문으로 다시 대조하세요.
- 보증기관 중복 신고 구분. 이지훈과 시보증을 별도 보증금 2건으로 합산하지 말고 실제 임차인 1명, 동일 보증금의 대위·승계 관계로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 131,000,000원은 제공된 최근 실거래 평균 125,000,000원의 104.8%입니다. 권리가 정리돼도 현재 가격은 시세 할인 구간이 아닙니다.
- 환금성 점검. 총 8세대, 제공 실거래 2건의 소규모 다세대이므로 아파트처럼 거래량이 풍부하다고 전제하면 안 됩니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 마감·누수·수리비·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 지상 1층 제시외 건물은 매각 제외로 기재돼 있으므로 이용관계와 공용부분 영향 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 처음 보면 126,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 부담스러운 물건입니다. 그러나 2026.05.29. 제출된 확약으로 이지훈이 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못해도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 131,000,000원은 제공된 최근 실거래 평균 125,000,000원의 104.8%이고 최신 거래 124,000,000원보다도 높습니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대, 2건뿐인 거래 표본, 평균 3.0회의 유찰 통계가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리위험은 확약으로 상당 부분 정리됐지만, 현재 가격에는 할인 메리트가 확인되지 않는 물건입니다. 확약의 유효 적용을 원본으로 확인한 뒤에도, 승부처는 권리보다 응찰가격과 환금성입니다.
