수원지방법원 2025타경51968. 경기도 안산시 단원구 와동에 있는 강남빌 5층 501호입니다. 2019년 사용승인된 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 전용면적은 44.8675㎡입니다. 현재 소유자는 김지연이며, 2021.07.30 거래가액 126,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 국세와 지방세 관련 압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기부에는 임차인 이지훈의 보증금 126,000,000원에 대한 주택임차권등기가 남아 있습니다. 전입신고·점유개시일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자도 있어, 단순히 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사정만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 구조는 아닙니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 변화가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이지훈 임대차에 관한 실질 인수액은 0원으로 보되, 입찰 전에는 확약서 원본의 적용 범위와 효력을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소

말소기준권리는 2023.04.04 설정된 국 압류입니다. 그 이후의 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 임차인 이지훈의 전입·점유개시는 말소기준권리보다 빠르므로, 등기 소멸과 보증금 반환채무의 인수 문제를 구분해야 합니다.

임차인 및 보증기관 승계 분석

실제 임차인은 1명, 이지훈입니다. 매각물건명세서에 나타난 시보증은 보증기관의 대위·승계 관련 신고로, 이지훈의 보증금과 별개인 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

국 압류와 서울특별시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리이지만, 체납세액과 법정기일에 따른 실제 배당 순위는 별도로 확인해야 합니다. 압류 등기의 소멸은 세금채권의 배당 가능성이나 배당액이 없다는 의미는 아닙니다. 특히 이 사건의 예상배당은 세금 관련 채권액을 구체적으로 배분한 확정 배당표가 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가 1.31억은 비교 거래보다 높다

강남빌은 2019.05.16 사용승인된 총 8세대 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 44.8675㎡이며, 동일 면적대에서 확인되는 거래는 2021년 7월 126,000,000원과 2022년 4월 124,000,000원입니다.

현재 최저매각가 131,000,000원은 비교 거래 평균 125,000,000원보다 6,000,000원 높고, 평균 대비 104.8%입니다. 최신 확인 거래인 2022년 4월의 124,000,000원과 비교하면 7,000,000원 높습니다.

이 사건은 확약에 따라 실질 인수액을 0원으로 판단하므로, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 131,000,000원입니다. 따라서 단순한 최저매각가가 아니라 실제 취득에 필요한 이 금액을 비교 가격과 대조해도, 현재 가격이 저렴하다는 결론은 나오지 않습니다.

특히 현재 회차는 3회 유찰로 표시되면서도 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 이 수치를 일반적인 연속 감액 상황으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 입찰가격과 기일 변경·유찰 경과는 법원 매각기일 공고를 기준으로 최종 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 매각가 131,000,000원 가정)

예상배당은 131,000,000원 매각을 가정한 단순 추정입니다. 집행비용 2,634,000원, 임차보증금 우선변제 126,000,000원, 신청채권자 배당 2,366,000원으로 배분되며 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 관련 실제 배당순위, 당해세, 최우선변제 등은 확정 반영된 결과가 아닙니다.

회차별 낙찰가·인수 시나리오

이 사건에서는 확약이 없는 경우의 법률상 인수 가능액과 확약을 적용한 실질 인수액을 구분하는 것이 중요합니다. 현재 가격이 아닌 향후 감액 시나리오에서도 이지훈 임대차에 대한 확약이 유효하다면 매수인에게 잔존 보증금이 승계되지 않는다는 판단은 동일합니다.

확약 전 인수 추정액은 회차별 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 임차보증금 인수액이 확정된다는 뜻이 아니며, 확약이 적용되는 이지훈 임대차에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 실질취득 기준금액에는 취득세, 등기비용, 명도비용, 체납관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 향후 회차 가격은 확정된 매각공고가 아니라 가정 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동의 와동초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 주택지대입니다. 대단지 아파트가 아닌 소규모 다세대주택 시장의 특성을 고려해야 합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고, 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.05.16 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 구조로 조사됐습니다. 도시가스·위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
• 토지·접도. 대지면적은 255.8㎡이며, 정방형 평지의 주거용 건부지입니다. 북서측으로 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 사세충렬문 외곽경계로부터 300m 이내의 문화재협의구역 관련 제한도 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위 역시 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 감정 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 상태를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장과 일반적인 관리상태를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태가 감정평가와 다를 가능성은 남아 있습니다.
• 제시외 건물. 건물 1층에 소유관계가 확인되지 않은 제시외물건이 조사됐으며, 소유자 미상의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 대상은 5층 501호이지만, 제시외 부분의 사용관계나 점유, 공용부분과의 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모로 거래표본이 적고, 확인 가능한 마지막 실거래가 2022.04입니다. 경매 관련 통계의 평균 유찰도 3.0회입니다. 매도 시에도 수요층과 거래가격을 보수적으로 가정해야 하는 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.08.11 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 정확한 문구와 효력을 확인합니다. 해당 확약이 이지훈 임대차와 보증기관의 승계채권에 적용되는지, 별도의 조건이 붙어 있는지도 대조해야 합니다.
• 임차인 1명·대위승계 중복 관계 확인. 이지훈 보증금 126,000,000원과 시보증의 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금 채권이 실제로 어떻게 귀속되는지 확인해야 합니다.
• 배당과 매수인 인수 구분. 신청채권자 미배당이 남더라도 그것이 곧 매수인이 인수해야 할 금액은 아닙니다. 반대로 대항력 포기 확약이 유효하지 않다면 보증금 인수 위험이 다시 중요해집니다. 배당예정액과 확약의 법률효과를 따로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 2023.04.04 국 압류와 2024.01.31 서울특별시 압류가 있습니다. 체납세액과 법정기일, 당해세 여부 등에 따라 배당금액이 달라질 수 있으므로 세금 관련 권리관계를 점검해야 합니다.
• 현재 최저매각가 재확인. 3회 유찰인데 최저가가 감정가의 100%로 표시되어 있습니다. 2026.11.05 매각기일의 최저매각가격과 입찰보증금, 매각조건, 기일 변경 이력을 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
• 2026년 현재 실거래·호가 확인. 비교 거래는 2021.07 및 2022.04 거래입니다. 평균 125,000,000원을 현재 확정시세로 취급하지 말고, 주변 유사 다세대의 실제 거래와 매도 가능 가격을 다시 검토해야 합니다.
• 제시외 건물 매각 제외 확인. 1층 제시외물건의 위치와 범위, 사용·점유 관계를 확인합니다. 매각 대상에 포함되지 않은 시설에 관한 권리를 낙찰자가 당연히 취득한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 실제 거주자와 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 인도명령 또는 명도협의가 필요한지 판단해야 합니다.
• 내부 상태 및 관리비. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 누수·하자·수선 필요성·관리비 체납 등을 확인하고, 취득 이후 발생할 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 등기부·명세서 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “보증금 인수는 해소, 가격 판단은 보류”

이 물건을 처음 보면 대항력 있는 임차인과 126,000,000원 보증금이 가장 큰 위험으로 보입니다. 실제로 전입·점유개시와 확정일자가 말소기준권리보다 빠르기 때문에, 확약이 없었다면 보증금 미배당에 따른 매수인 인수 문제를 매우 신중하게 분석해야 하는 사건입니다.

하지만 2026.08.11 제출된 확약은 이 판단을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 이지훈 임대차에 관하여 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 임대차에 대한 매수인의 실질 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 이 확약은 해당 임대차에 한정되며, 다른 독립 임차인이나 별도 점유권리가 확인될 경우 그 위험은 따로 판단해야 합니다.

결국 이 사건의 결정적인 걸림돌은 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득 기준금액 131,000,000원은 확인 가능한 거래 평균 125,000,000원을 웃돌고, 최신 확인 거래인 124,000,000원보다도 높습니다. 게다가 두 거래 모두 2021~2022년 자료이므로 현재 시세를 충분히 입증하지 못합니다. 여기에 3회 유찰, 총 8세대의 소규모 다세대, 내부 미확인 및 제시외 건물 문제가 겹칩니다.

종합 판단은 D등급, 38점. 확약 덕분에 주된 임차보증금 인수 위험은 크게 완화됐지만, 그렇다고 현재 최저가에 가격 경쟁력이 확보된 것은 아닙니다. 현재 가격에서는 적극적인 입찰보다 최신 시세·매각조건·확약 원본을 대조한 뒤 실질 취득원가를 기준으로 재판단하는 것이 적절합니다.