의정부지방법원 2025타경3323. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 3층 에이에이03-031호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김재철이고, 말소기준권리는 2022.07.29 접수된 주식회사국민은행의 채권최고액 496,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2025.02.05 김영건 명의 소유권이전청구권가등기, 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류와 가처분, 임의경매개시결정, 남양주시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 현재 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 (주)제이이엔알 조은누리가 사무실 등으로 사용하는 임차인으로 확인되고, 보증금 20,000,000원·월차임 1,300,000원이 기재돼 있습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 그대로 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 3층 에이에이03-031호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층/지상10층 내 제3층 제에이에이03-031호 |
| 소유자 | 김재철 · 2022.07.29 소유권이전등기 (원인 2019.06.19 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 563,000,000원 / 275,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 423,267,325원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.29 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 496,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 가등기 성격은 확인
말소기준은 2022.07.29 국민은행 근저당입니다. 이후 등기된 갑구 3번 소유권이전청구권가등기와 이를 둘러싼 가처분, 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정, 남양주시 압류는 모두 말소기준권리 후순위로 매각소멸 판정입니다. 다만 갑구 3번 가등기는 종류 확인이 필요한 권리이므로 실제 입찰 전 가등기의 성격과 매각물건명세서상 인수 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 보증금 20,000,000원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)제이이엔알 조은누리 | 사무실 등 · 부분 미상 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
임차인은 1명입니다. 보증금과 월차임은 확인되지만 전입신고일·확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 매수인의 보증금 승계 여부 역시 같은 이유로 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,662,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 496,800,000원 | 271,207,820원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 446,919,622원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,726,868원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 998,446,490원, 채권자 예상배당은 271,207,820원, 미배당은 727,238,670원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 근린시설입니다. 아파트나 주거용 물건으로 볼 수 없습니다.
- 위치. 경기도 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·주택·공장 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에관한허가구역 표기도 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 기준일 확인. (주)제이이엔알 조은누리의 전입신고일과 확정일자가 확인돼야 대항력·우선변제·보증금 승계 여부를 판단할 수 있습니다.
- 보증금 20,000,000원 별도 시나리오. 배당표상 인수액 0원만 보고 실질취득비용을 확정하지 말고, 임차인 승계 여부를 확인한 뒤 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 갑구 3번 가등기 원본 대조. 2025.02.05 김영건 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 후순위지만 종류 확인이 필요한 권리입니다.
- 최저가 49%를 시세할인으로 해석하지 말 것. 275,870,000원은 감정가 563,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가입니다. 감정가 대비 비율과 시장가격 비교는 별개의 문제입니다.
- 배당 부족 구조 확인. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 727,238,670원이고 신청채권자 국민은행도 청구액 423,267,325원을 전액 배당받지 못하는 가정입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 가등기 성격, 매각조건을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 563,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 275,870,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 등기상으로는 2022.07.29 국민은행 근저당이 말소기준이 되고, 이후 가등기·가압류·가처분·압류는 매각소멸 판정입니다. 반면 실제 인수 판단에서는 (주)제이이엔알 조은누리의 보증금 20,000,000원이 남아 있습니다. 전입신고일과 확정일자가 미상이라 대항력 및 승계 여부를 확정하지 못한 상태입니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차인 대항력과 갑구 3번 가등기 성격을 확인하고, 그 다음에 총취득비용을 확정해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 참고값일 뿐, 임차인 확인 전에는 실질취득금액도 미상입니다. 또한 최저가 49%는 감정가 대비 유찰가격이지 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
