의정부지방법원 2026타경60642. 파주시 탄현면 성동리 251-28 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층이며, 현재 등기상 소유자는 이길하입니다. 권리의 기준점은 2023.07.27 설정된 오창신용협동조합 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다.
그보다 앞선 일산신용협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 2020년 교보자산신탁주식회사 신탁등기도 2023.07.27 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정이 이어지지만, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60642 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-28 · 경기도 파주시 탄현면 요풍길 68-29 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 2층 |
| 소유자 | 이길하 |
| 감정가 / 최저가 | 591,165,650원 / 413,816,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창신용협동조합 / 405,357,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
핵심은 2023.07.27 오창신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 김종주이며, 토지 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-28을 공동담보로 둔 권리입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 2025.02.14 국 압류, 2025.06.13 파주시 압류, 2026.03.11 임의경매개시결정, 2026.05.19 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거는 없지만, 현장 점유자와 실제 임대차관계가 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 낙찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 맞춰 보는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 413,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,538,160원 |
| 2. 근저당 · 오창신용협동조합 | 480,000,000원 | 407,277,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 오창신용협동조합 근저당 채권최고액 480,000,000원 중 407,277,840원이 배당되고 72,722,160원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액은 405,357,117원이며 현재 시나리오에서는 충족으로 표시됩니다. 단, 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 413,816,000원 | 407,277,840원 | 72,722,160원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 289,671,200원 | 284,815,803원 | 195,184,197원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 202,769,840원 | 199,131,062원 | 280,868,938원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차보증금을 낙찰자가 이어받는 형태가 아니라서, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려가면 늘어나는 것은 낙찰자의 인수액이 아니라 오창신용협동조합 측의 미배당액입니다. 따라서 권리구조만 놓고 보면 유찰 자체가 새로운 인수위험을 만드는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 탄현면 성동리 ‘성동사거리’ 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·숙박시설·근린생활시설·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로, 외벽 치장타일 붙임·내벽 벽지 및 일부 타일·PVC 샷시 창호 마감이며 기본 위생·난방·급배수설비가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며 가축사육제한구역·제한보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 감정요항에는 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택에 대한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·당해세 여부와 예상 교부액을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자·전입·사업자등록 등 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현황·경계·매각 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
- 토지와 건물 일체 확인. 오창신용협동조합 근저당은 토지 성동리 251-28을 공동담보로 두고 있으므로 매각 대상과 권리범위를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 591,165,650원에서 1회 유찰돼 413,816,000원이 됐지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장 확인이 등급을 좌우한다
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2023.07.27 오창신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 413,816,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 ‘권리 깨끗 = 바로 입찰’로 연결하기는 어렵습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 배당에 영향을 줄 수 있고, 임대관계가 미상이며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있습니다. 게다가 비교할 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력을 확인할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 세금·점유·제시외 건물·가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
