의정부지방법원 2025타경3408. 남양주시 다산동 힐스테이트지금디포레 주건축물제1동 3층 3311호에 위치한 근린시설입니다. 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중이며, 제10층 건물의 제3층에 해당합니다. 소유자 이용우가 2024년 6월 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 526,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 후순위 근저당과 다수의 가압류가 설정됐고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 낮아진 가격과 실제 매입가치는 서로 다른 문제입니다. 특히 후순위 담보권을 둘러싼 가처분, 여러 점유관계인, 조세 압류가 동시에 존재하므로 단순한 무임차·무점유 물건처럼 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

핵심은 2024.06.28. 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이를 기준으로 이후 설정된 을구 2번 후순위 근저당권과 갑구의 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 국민은행 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유·임차관계 — 실제 점유관계인 3명

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 점유관계인은 서상민·이상화·최양재, 총 3명입니다. 이들의 전입신고일은 모두 2024.06.28. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제시된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 세 사람 모두 점유 부분이 미상이고, 서상민·최양재는 보증금도 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 제공된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 확정일자·실제 점유 개시·임대차계약 등 추가 사실관계에 따라 우선변제 및 인도 절차는 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 대비 저평가는 다르다

현재 최저매각가는 326,830,000원으로 감정가 667,000,000원의 49%입니다. 최초 감정가와 비교하면 상당한 차이가 발생했지만, 근린시설의 매입가치를 판단할 때는 동일 건물·유사 층·유사 규모의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 함께 비교해야 합니다.

이 물건은 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 소유권이전등기에 기재된 거래가액 676,000,000원 역시 과거 거래가격일 뿐, 현재 3311호의 적정 시세나 즉시 처분 가능 금액을 뜻하지 않습니다.

추가 유찰 시 최저가는 내려가지만, 동시에 채권자들의 예상 미배당액은 증가합니다. 이 미배당액은 배당받지 못한 채권액이지 낙찰자가 그대로 인수해야 할 금액이 아닙니다. 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 326,830,000원 가정)

배당표는 현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 자동 추정입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 항목이 포함돼 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 5,375,620원을 제외하면 국민은행에 321,454,380원이 배당되는 구조입니다. 국민은행의 신청 청구액은 447,659,028원이므로 현재 회차 가정에서도 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 예상 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시청 제2청사 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 남서측에 도농역(경의중앙), 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 건물의 제3층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재·몰탈 위 페인트·강화유리 등으로 마감됐으며, 위생·급배수·전기·승강기·화재경보기·주차장시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 남동측 및 북동측 약 15m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 과밀억제권역·공공주택지구 등 관련 지정사항이 있습니다. 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 7,296,000원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로 개별 근린시설의 현재 거래가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 상권, 업종 적합성, 실제 임대수익, 공실 가능성과 재매각 수요가 가격에 직접적인 영향을 미칩니다. 현재 최저가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율에 의존하지 말고 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인해야 합니다.
• 점유관계 확인. 서상민·이상화·최양재의 실제 점유 여부와 사용 부분, 점유 원인을 확인해야 합니다. 특히 서상민·최양재의 보증금이 미상입니다.
• 임대차계약 확인. 이상화의 보증금 20,000,000원과 월세 50,000원에 대한 계약 내용, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 가처분 확인. 을구 2번 후순위 근저당권을 대상으로 하는 사해행위 취소 관련 가처분 3건의 최신 등기 상태와 매각에 따른 처리 여부를 검토해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건에 대해 당해세 여부, 법정기일 및 예상 우선배당액을 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액 구분. 현재 예상 미배당액 873,095,016원을 낙찰자가 부담할 금액으로 혼동해서는 안 됩니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만 실제 매각조건과 별도 비용은 확인해야 합니다.
• 현장·명도 확인. 실제 근린시설의 사용 상태, 점유 공간, 인도 협의 가능성, 시설 상태 및 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 전 최신 기준으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것

이 물건은 감정가 667,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 326,830,000원까지 내려왔습니다. 등기상 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸할 예정이고, 제공된 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 실제 검토해야 할 요소는 분명합니다. 점유관계인 3명, 보증금 미상 2명, 후순위 근저당권 관련 가처분 3건, 국세·지방세 압류 4건입니다. 여기에 근린시설 특유의 임대수익 및 환금성 문제가 겹쳐 있습니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 유리한지도 판단할 수 없습니다.

등기상 인수 부담은 낮게 산정되지만, 점유·조세·가격 검증이 완료되지 않은 근린시설입니다. 감정가 대비 할인 폭을 매입 근거로 삼기보다는, 실제 점유관계와 임대수익을 확인하고 현재 시세를 별도로 산정한 다음 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 적절합니다.