의정부지방법원 2026타경60683. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 13층 1319호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)·원룸형입니다. 소유자 유덕준은 2021년 거래가 143,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 115,000,000원을 청구해 진행하는 강제경매입니다.
권리구조의 기준점은 2026.03.16. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 2023.09.07. 국, 2024.03.15. 국, 2025.07.17. 고양시 압류가 존재하고 모두 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 여기에 임차인 2명이 확인됩니다. 윤소윤은 전입·점유가 2021.07.30., 확정일자가 2021.07.12.이고 보증금은 115,000,000원입니다. 유채림은 2026.02.13. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 13층 1319호 · 경기도 파주시 경의로 1240 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 원룸형 · 지하2층/지상23층 중 13층 |
| 소유자 | 유덕준 (2021.07.30. 소유권이전 · 거래가 143,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리를 먼저 본다
이 사건은 근저당이 말소기준이 되는 전형적인 구조가 아닙니다. 2026.03.16. 강제경매개시결정이 말소기준으로 선언돼 있고, 그 전에 들어온 압류 3건과 임차권·전입 관계가 핵심입니다. 2026.05.20. 파주시 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 2023년·2024년·2025년 압류는 모두 기준일 이전입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 확약 적용은 1명뿐
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤소윤 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30 | 2021.07.12 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| 유채림 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2026.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
윤소윤의 임차권은 2024.03.25. 등기됐지만 임대차계약일 2021.07.12., 주민등록·점유개시일 2021.07.30., 확정일자 2021.07.12.로 기록돼 있습니다. 현재 최저가 99,400,000원 가정에서는 집행비용 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 우선변제되고, 계산상 보증금 부족분은 17,789,200원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 윤소윤 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 윤소윤 보증금 미배당분은 17,789,200원이지만, 2026.05.21. 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 유찰률보다 ‘실질취득’이 먼저다
현재 최저가는 감정가 142,000,000원의 70%인 99,400,000원입니다. 2회 유찰 시 69,580,000원, 3회 유찰 시 48,706,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 윤소윤의 계산상 미배당액이 17,789,200원에서 47,072,440원, 67,570,708원으로 증가하는 구조입니다. 다만 그 증가분은 윤소윤에 관한 확약 때문에 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다.
그렇다고 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다. 확약 밖에 있는 유채림의 보증금이 미상이고, 말소기준 이전 압류 3건의 부담도 확인해야 하기 때문입니다. 즉 현재 단계에서 확정 가능한 것은 윤소윤의 인수 0원뿐이며, 전체 실질취득액은 99,400,000원으로 고정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 윤소윤 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 99,400,000원 | 17,789,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 69,580,000원 | 47,072,440원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,706,000원 | 67,570,708원 | 실질 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 업무시설(오피스텔) 원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층/지상23층 중 13층입니다. 사용승인일은 2021.01.08.입니다.
- 입지. 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 동측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공공기관이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 남동측에 경의중앙선 운정역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 45m, 북측 약 25m, 동측 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용되고 있습니다. 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유채림 임대차 조건 확인. 2026.02.13. 전입은 말소기준일 2026.03.16.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 원문 대조. 주택도시보증공사의 2026.05.21. 확약이 윤소윤의 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 담고 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 3건 확인. 2023.09.07. 국, 2024.03.15. 국, 2025.07.17. 고양시 압류는 말소기준 이전 인수 판정입니다. 실제 체납액과 배당·말소 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당표보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 민간임대주택 부기사항 확인. 2021.07.16. 민간임대주택 등록에 따른 부기등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔) 원룸형입니다. 아파트 전제로 수익성·대출·환금성을 계산하면 안 됩니다.
맺으며 — “주된 1.15억은 풀렸지만, 사건 전체가 풀린 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 윤소윤의 보증금 115,000,000원입니다. 현재 회차에서는 계산상 17,789,200원이 미배당돼 원래라면 인수 문제가 생기지만, 주택도시보증공사의 확약으로 윤소윤에 관한 실제 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 권리위험이 크게 완화된 것이 맞습니다.
그러나 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 확약 밖의 유채림은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 게다가 국·국·고양시의 압류 3건도 말소기준 이전 권리로 인수 판정돼 있습니다. 따라서 최저가 99,400,000원 = 실질취득가 99,400,000원이라고 볼 수 없습니다. 주된 임차권은 해소, 나머지 인수범위는 미확정. 이 사건은 낮아진 최저가보다 확약 밖 권리의 금액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
