의정부지방법원 2026타경60694. 파주시 광탄면 신산리 ‘광탄신산리우리가’ 103동 1층 102호 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕·평스라브지붕 4층 중 1층이고, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·파우더룸·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 건물사용승인일은 2018.04.06입니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.06.05 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 그 뒤의 경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 같은 날 박대원 명의 소유권이전과 교보자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 이어져 있으므로 신탁원부 확인은 생략할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60694 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 신산리 35-26 광탄신산리우리가 103동 1층102호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 광탄면 혜음로 1058-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·파우더룸·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 102호 · 사용승인 2018.04.06 |
| 현재 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 111,309,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 신탁은 별도 확인
2018.08.27 주식회사하나은행의 채권최고액 2,341,200,000원 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 이후 2020.06.05 박대원이 거래가액 196,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경기남부수산업협동조합 근저당권이 설정된 뒤 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이어졌습니다.
확인된 임차인은 0명이므로 별도의 임차인 인수표는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인은 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰·감정가 70%이고, 다음 시나리오는 88,200,000원(49%), 그 다음은 61,739,999원(34%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 126,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 88,200,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 61,739,999원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,436,000원 |
현재 회차 가정에서는 등록 근저당 채권 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부액은 113,436,000원으로 계산돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광탄면행정복지센터 북동측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 인근에 소재합니다. 공동주택으로서 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 102호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단지 부정형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역이 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁원부 제2020-1780호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 확인합니다.
- 채권자 명칭. 경매개시 채권자 ‘경기수산업협동조합’과 말소기준 근저당권자 ‘경기남부수산업협동조합’의 관계를 원본 서류에서 대조합니다.
- 점유. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인합니다.
- 가격. 현재 최저가 126,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 별개로 주변 다세대 실거래·매물 호가를 직접 대조해 응찰가 상한을 정합니다.
- 배당. 청구액 111,309,641원과 현재 예상배당 항목 사이의 차이를 매각물건명세서·채권계산서 등 원본으로 확인합니다.
- 규제. 자연녹지지역·군사시설 관련 제한·제한보호구역 등 토지이용 제한의 실제 적용 내용을 확인합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 신탁과 원본 권리
이 사건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가 180,000,000원, 현재 최저가 126,000,000원, 1회 유찰로 70%까지 내려와 있고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다.
하지만 가격이 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 현재 등기상 소유자가 교보자산신탁주식회사이고 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있으며, 경매개시 채권자와 말소기준 근저당권자의 명칭도 서로 다르게 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 단순하지만 원본 확인은 결코 단순하지 않은 사건입니다. 인수 0원은 장점, 가격 평가는 보류, 신탁원부와 채권관계 원본 대조는 필수로 정리하는 것이 맞습니다.
