137,200,000원
의정부지방법원 2026타경60728. 파주시 상지석동 갤러리하우스 109동 1층 101호, 전용 75.55㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 196,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 표면상으로는 감정가 대비 58,800,000원이 내려왔지만, 권리구조를 보면 이 할인액을 그대로 매수인의 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 2021년부터 점유·전입한 보증금 170,000,000원의 임차권자가 현재 경매 신청채권자와 동일한 최창완이고, 이 임차권은 현재 말소기준보다 앞서 매수인에게 대항할 수 있기 때문입니다.
현재 회차 배당가정에서 매각대금 137,200,000원 중 집행비용 2,720,800원을 제외한 134,479,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 35,520,800원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다. 그래서 이 사건의 핵심 가격은 137,200,000원이 아니라 실질취득 172,720,800원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 상지석동 133-23 제109동 제1층 제101호 · 경기도 파주시 고봉로 755-49 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.55㎡ · 방3·거실겸주방·욕실2 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김영수 · 2021.03.03 임의경매로 인한 매각, 2021.03.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최창완 / 170,000,000원 |
| 말소기준 | 2026.03.19 강제경매개시결정 · 최창완 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 미배당분이 핵심
현재 소유자 김영수는 2021년 3월 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 종전 우리은행 근저당·에이원대부캐피탈 계열 근저당·가압류·압류 등은 그 매각 과정에서 말소됐습니다. 이후 설정된 애니원캐피탈대부주식회사 근저당 130,000,000원도 2021.05.20 해지로 말소됐습니다.
최창완의 최초 임대차계약은 2021.04.29, 최초 확정일자는 2021.05.03, 점유개시는 2021.05.20, 주민등록은 2021.05.25입니다. 이후 2025.04.08 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.03.19 강제경매개시결정이므로, 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최창완 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 전입 2021.05.25 확정 2021.05.03 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 별도로 있는 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 유찰돼도 총 취득부담은 약 1.7억원대
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 증가합니다. 이 사건의 각 회차 수치를 그대로 더해 보면 그 효과가 분명합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 137,200,000원 | 35,520,800원 | 172,720,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 96,040,000원 | 76,088,720원 | 172,128,720원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 67,228,000원 | 104,382,104원 | 171,610,104원 |
최저가만 보면 137,200,000원 → 96,040,000원 → 67,228,000원으로 크게 떨어지지만, 실질취득은 각각 172,720,800원 → 172,128,720원 → 171,610,104원입니다. 즉 3회 유찰까지 가도 총 부담 감소폭은 제한적입니다. 이 사건에서 유찰은 매수인이 실제 부담하는 총액을 크게 낮추는 구조가 아닙니다.
③ 실거래 비교 — 137,200,000원이 아니라 172,720,800원과 비교
갤러리하우스108109동의 전용 75.55㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 거래가는 2021.11 1층 199,000,000원, 2022.05 4층 210,000,000원이고, 평균은 204,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 75.55㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 75.55㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 평균 | 75.55㎡ | 2건 | 204,500,000원 |
명목 최저가 137,200,000원은 데이터상 실거래 평균의 67.1%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 그대로 사용하면 잘못된 결론이 됩니다. 권리비용을 반영한 현재 실질취득 172,720,800원은 실거래 평균 204,500,000원의 84.5%, 최신 거래 210,000,000원의 약 82.2%입니다.
다만 비교 표본이 단 2건이고 거래시점도 2021.11과 2022.05입니다. 따라서 204,500,000원을 2026년 현재의 확정 시세처럼 볼 수는 없습니다. 감정가 196,000,000원 또한 실거래 평균보다 낮지만, 이 사건은 소규모 11세대 다세대이고 거래 표본이 오래돼 현재 환금가격을 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 최창완 보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 134,479,200원 |
| 미배당 임차보증금 · 매수인 인수 가능 | - | 35,520,800원 |
| 경매개시결정 · 최창완 | 170,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당가정상 집행비용 2,720,800원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 신청채권자와 임차권자는 동일한 최창완이므로, 동일한 170,000,000원을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실겸주방, 욕실2 등으로 이용 중입니다. 4층 철근콘크리트구조 건물 내 1층 101호입니다.
- 주변환경. 북고양설문톨게이트 북서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·공장 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량이 직접 출입 가능하고 남동측 인근 북고양설문톨게이트를 통해 수원문산고속도로 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상토지는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 진입도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 942.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 공시지가 502,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역 25km)이 포함되고, 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 갤러리하우스108109동은 11세대, 2014.07.31 준공입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회이고 낙찰률 집계는 0.0입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 상한 설정. 현재 회차는 137,200,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 172,720,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 172,128,720원, 3회 유찰 시 171,610,104원으로 총 부담이 크게 줄지 않습니다.
- 임차보증금 원본 확인. 170,000,000원 보증금 지급내역, 2021.04.29·2023.05.08 임대차계약, 점유·전입·확정일자 자료를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일성 검증. 최창완이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이므로 신청채권과 임대차보증금의 관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본이 2021.11·2022.05 두 건뿐이므로 2026년 입찰가격을 정할 때 인근 동일규모 다세대의 최신 거래·매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 반영. 11세대 규모이고 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 3.1회이므로 재매각 시 유동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “137,200,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 196,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 137,200,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당가정대로라면 35,520,800원을 매수인이 인수하게 돼 실질취득은 172,720,800원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰입니다. 2회 유찰 시 실질취득은 172,128,720원, 3회 유찰 시에도 171,610,104원입니다. 즉 명목 최저가가 크게 내려가더라도 미배당 임차보증금이 그만큼 늘어 총 취득부담은 약 1.7억원대로 사실상 고정되는 구조입니다.
제공된 동일면적 실거래 평균 204,500,000원과 비교하면 현재 실질취득은 84.5% 수준이지만, 실거래가 2021.11과 2022.05 두 건뿐이라 이를 2026년 현재 시세로 단정할 근거는 부족합니다. 여기에 실제 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 최창완으로 동일하다는 점도 원본 확인이 필요한 리스크입니다. 따라서 결론은 “명목 최저가의 할인율은 무시하고, 약 1.72억원의 실질취득가격과 현재 다세대 시세·임대차 진정성을 함께 검증해야 하는 사건”입니다.
