의정부지방법원 2026타경60733. 파주시 문산읍 선유리 ‘파주문산역1차동문굿모닝힐’ 105동 16층 1602호 아파트입니다. 등기상 소유자는 장수현이고, 2020.06.12. 소유권이전과 같은 날 채권최고액 152,900,000원의 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2022.06.14. 설정된 오케이플러스대부의 104,000,000원 근저당도 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
첫 번째 근저당권은 2024.07.26. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.03.19. 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 일부만 배당되는 구조입니다. 중요한 점은 그 미배당액이 매수인의 인수액으로 넘어가는 구조는 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 선유리 1413 파주문산역1차동문굿모닝힐 105동 16층1602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 21층 중 16층 1602호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 장수현 (2017.07.18. 매매 · 거래가액 201,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 157,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 / 청구 | 한국주택금융공사 / 131,353,608원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2020.06.12. 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.07.26. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2022년에 설정된 후순위 오케이플러스대부 근저당은 말소기준 이후 권리입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘할인율’이지 ‘시세 메리트’가 아니다
감정가는 225,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 157,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 67,500,000원 낮아졌지만, 이번 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 157,500,000원 | 102,405,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 110,250,000원 | 148,993,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,175,000원 | 181,514,150원 | 0원 |
추가 유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 유지됩니다. 즉 이 물건의 입찰 판단 핵심은 후순위 채권 미회수액이 아니라, 실제 점유상태와 157,500,000원의 시장 적정성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,005,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 → 한국주택금융공사 이전 | 152,900,000원 | 152,900,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 오케이플러스대부 | 104,000,000원 | 1,595,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 157,500,000원 가정 시 집행비용 3,005,000원을 제외하고 선순위 근저당에 152,900,000원, 후순위 근저당에 1,595,000원이 배당되는 추정입니다. 총 채권 미배당액은 102,405,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산역(경의중앙선) 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 21층 중 16층 1602호이며 급·배수, 승강기, 난방, 화재탐지 및 전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지대비 등고평탄한 부정형 토지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접합니다.
- 규제. 선유리 1413·1414는 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 감정평가서 기재상 토지거래계약에 관한 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 225,000,000원 대비 현재 최저가가 157,500,000원으로 내려왔지만, 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유·전입 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 점유자와 실제 명도 대상을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못하고 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 평가했습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당액은 102,405,000원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인 부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.28.입니다. 매각 직전 등기 변동, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 2020.06.12. 근저당을 말소기준으로 보고 이후 후순위 근저당이 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수할 등기상 금액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 225,000,000원에서 157,500,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 30% 할인’으로 읽어서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교값이 없기 때문에 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 여기에 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않은 점도 남아 있습니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 입찰 여부와 가격은 최신 시세·점유 확인 뒤 결정할 물건입니다.
