509,600,000원
의정부지방법원 2026타경60823. 일산동구 식사동 위시티일산자이2단지 216동 20층 2001호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 30층 중 20층이고, 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·드레스룸·대피공간·발코니· 현관 등으로 이용 중입니다. 현 소유자는 박승근이며, 소유권은 2019.06.07 협의분할에 의한 상속으로 이전됐습니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2023.03.14 고양시 압류인데, 임차인 조익수의 전입신고일은 그보다 앞선 2021.02.22입니다. 조사자료상 대항력이 인정되는 임차인이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 509,600,000원에 낙찰된다고 해도, 배당으로 회수되지 못하는 보증금이 있다면 매수인이 이를 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60823 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1498 위시티일산자이2단지 216동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 면적대 | 아파트 · 동일 면적대 130.07㎡ · 30층 중 20층 |
| 이용상태 | 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·드레스룸·대피공간·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 박승근 (2019.06.07 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 509,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 549,846,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인’
등기상 말소기준권리는 2023.03.14 고양시 압류입니다. 이후 2023.04.12 성남시 압류와 2026.03.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조익수는 2021.02.22 전입해 말소기준권리보다 빠릅니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조익수 | 2021.02.22 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 또는 상당액이 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득비용이 임차보증금 수준에 가까워지는 상황도 가능합니다. 따라서 이 물건은 현재 최저가 509,600,000원만 놓고 실거래 평균 대비 77.7%의 ‘저가 매수’라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가 자체는 낮지만, 실질취득은 아직 모른다
위시티일산자이2단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 655,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08 670,000,000원입니다. 현재 최저가 509,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 130.07㎡ | 12 | 670,000,000원 |
| 2026.08 | 130.07㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 14 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 123.26㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2026.08 | 134.89㎡ | 6 | 705,000,000원 |
| 2026.07 | 134.80㎡ | 16 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 134.89㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 134.80㎡ | 29 | 670,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 30 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 130.07㎡ | 12 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 655,833,333원 |
표본 거래가는 600,000,000원~705,000,000원이고 최신 거래는 670,000,000원입니다. 감정가 728,000,000원은 최근 표본 최고가보다도 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 최근 평균보다 146,233,333원 낮습니다. 다만 이 차액 전부를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 미확정 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득비용으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 509,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,496,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 나명희 | 549,846,430원 | 502,104,000원 |
| 미배당 | - | 47,742,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산은 확인된 금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 집행비용 7,496,000원을 제외하면 신청채권자에게 502,104,000원이 배당되고 47,742,430원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 임차보증금 배당은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 509,600,000원 | 502,104,000원 | 47,742,430원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 356,720,000원 | 350,925,920원 | 198,920,510원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 249,703,999원 | 245,408,143원 | 304,438,287원 |
2회 유찰 시 매각가는 356,720,000원, 3회 유찰 시 249,703,999원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 이런 경우 실질취득비용은 단순히 낙찰가에 비례해 떨어지지 않습니다. 따라서 추가 유찰만 기다리면 자동으로 더 싸지는 물건으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양일초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지·근린생활시설·공장·물류창고 등이 혼재하고, 인근에 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다. 아파트 입지 조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 단지. 위시티일산자이2단지 1,975세대, 사용승인일 2010.09.24. 해당 호는 철근콘크리트구조 30층 중 20층입니다.
- 도로. 단지 서측 약 35m, 남서측 약 25m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고양식사구역)·도시개발구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,968,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 1순위. 조익수의 보증금 규모를 확인하고, 매각대금에서 얼마가 배당되며 얼마가 매수인에게 남는지 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당순위와 미배당액을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 응찰가는 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 임차인 인수액’을 기준으로 최근 평균 655,833,333원·최신 거래 670,000,000원과 비교해야 합니다.
- 압류 관련 금액 확인. 말소기준권리는 2023.03.14 고양시 압류이며 2023.04.12 성남시 압류도 존재하므로 조세채권과 실제 배당 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유상태와 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 관리사무소 등에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “77.7% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
현재 최저가 509,600,000원은 최근 실거래 평균 655,833,333원의 77.7%입니다. 최신 거래 670,000,000원과 비교해도 겉으로는 충분한 가격 차이가 있습니다. 하지만 이 사건은 가격표만 보고 들어갈 수 있는 권리구조가 아닙니다. 2021.02.22 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이고 말소기준권리인 2023.03.14 압류보다 앞섭니다.
따라서 결론은 단순합니다. 낙찰가 509,600,000원이 아니라 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다. 임차보증금 인수액이 0원 또는 제한적이라는 사실이 확인되면 현재 가격은 최근 시세보다 낮아 매력이 생길 수 있습니다. 반대로 큰 미배당 보증금이 승계된다면 현재의 77.7% 할인율은 상당 부분 또는 전부 사라질 수 있습니다. 가격은 매력 가능, 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 확인입니다.
