수원지방법원 2025타경51993. 경기도 시흥시 은행동 327-56, 5층 건물 중 2층 203호의 다세대·도시형생활주택입니다. 감정가는 294,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,060,000원, 감정가의 49%입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 김현지는 2022.01.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.16로, 말소기준인 2023.03.15 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.02.09 신청채권자 주택도시보증공사가 김현지의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 데이터상 현재 회차의 룰상 인수액 158,756,840원은 존재하지만, 확약을 적용한 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-56 2층203호 · 경기도 시흥시 시흥대로1056번길 4-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 52.95㎡ · 5층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 최대현 (2022.02.09 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 규모 | 한솔그랑쥬테 · 12세대 · 사용승인 2021.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 확약이 마지막
말소기준은 2023.03.15 갑구 3번 국 압류입니다. 2023.12.14 시흥시 압류, 2025.03.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.04.02 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2021.09.16 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당은 2021.12.30 이미 말소됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 0원 | 김현지 승계 | 김현지 승계 | 중복신고 |
실제 임차인은 김현지 1명입니다. 시보증은 별개의 임차인이 아니라 김현지 보증금의 보증기관 대위·승계 표기이므로 보증금 300,000,000원에 다시 합산하면 안 됩니다.
* 현재 회차 배당계산상 김현지 보증금 미배당액은 158,756,840원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남는 구조지만, 제출된 확약에 따라 김현지에 대한 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 확약의 원본·적용 범위·말소 이행 여부는 입찰 전 직접 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 48%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다
한솔그랑쥬테 전용 52.95㎡의 확인 거래는 2건이며 두 거래 모두 300,000,000원입니다. 현재 최저가 144,060,000원은 이 실거래 평균의 48.0%입니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 144,060,000원으로, 과거 확인 거래와의 금액 차이는 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 52.95㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 52.95㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 평균 | 52.95㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
또한 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 한솔그랑쥬테 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 낙찰 이력의 평균 낙찰률은 0.0%, 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 따라서 과거 매매가와 현재 최저가 사이의 큰 차이만으로 환금성까지 높게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 1. 임차인 김현지 보증금 | 300,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 김현지 보증금은 141,243,160원 배당되고 158,756,840원이 미배당입니다. 다만 2026.02.09 확약에 따라 이 미배당 보증금의 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하므로 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당이 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 중 2층 203호입니다.
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 검바위초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·소규모아파트가 혼재하고 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 주택까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 설비. 급배수·위생·보일러·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 남측 및 북동측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역이 저촉되고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 402.0㎡, 공시지가 1,642,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 토지 표시 중 지목 ‘전’은 현황 ‘대’입니다.
- 규모·환금성. 한솔그랑쥬테는 12세대이며 사용승인은 2021.08.25입니다. 확인 실거래는 2건이고 모두 2022년 거래입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.09 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상을 반드시 원본에서 대조하세요.
- 실질 인수 0원*의 전제. 룰상 현재 미배당액은 158,756,840원입니다. 확약의 효력과 말소 이행이 확인돼야 이 금액을 매수인 실질 인수에서 제외할 수 있습니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 시보증은 김현지 보증금의 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 300,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.11 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 최신성 확인. 동일면적 확인 거래는 2022.01·2022.02의 300,000,000원 2건입니다. 매각기일 2026.08.13 기준 최신 거래와 현장 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 현황·공부 차이 확인. 대지권 목적 토지의 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대’의 차이를 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 대항력 사건을 확약이 바꾼다”
겉으로 보면 감정가 294,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰돼 144,060,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 김현지의 보증금은 300,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 현재 배당 후 남는 158,756,840원의 인수 위험 때문에 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
이 사건의 결론을 바꾸는 것은 2026.02.09 주택도시보증공사의 확약서입니다. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 김현지 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다. 시보증은 김현지 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 채무가 아닙니다.
가격은 과거 동일면적 거래 2건이 모두 300,000,000원이고 현재 최저가는 그 비교값의 48.0%이지만, 최신 거래 자체가 2022.02라는 점을 빼놓을 수 없습니다. 따라서 권리의 승부처는 확약 원본, 가격의 승부처는 2026년 입찰 시점의 실제 시세 확인입니다. 확약이 확인된다는 전제에서는 실질취득 144,060,000원·인수 0원*의 구조지만, 국세·지방세 압류와 민간임대주택등기, 최신 시세 공백까지 확인하고 들어가야 하는 물건입니다.
