수원지방법원 2025타경52023. 시흥시 대야동 해츠빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 245,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 171,500,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 고완석이며, 말소기준은 2022.09.13. 강서세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 오정농업협동조합 근저당은 2021.07.30. 이미 말소됐고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 시흥시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계입니다. 이애라는 2021.04.29. 확정일자, 2021.07.30. 전입·점유개시, 보증금 258,000,000원으로 임차권등기까지 마쳤습니다. 원래 배당표만 놓고 보면 현재 최저가에서 168,299,000원을 배당받고 89,701,000원이 미배당되어 매수인 인수 구조가 됩니다. 그러나 2026.05.12. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 이 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이애라 관련 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
다만 동일한 2021.07.30. 전입일과 2021.04.29. 확정일자를 가진 별도 ‘차인’이 매각물건명세서에 기재돼 있고 보증금은 미상입니다. 이 항목은 확약 대상이라는 근거가 없으므로, 별도의 대항력 임차인인지, 이애라 관련 중복기재인지 확인 전까지 인수 위험을 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 471-20 해츠빌 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 고완석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (5회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 258,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 / 면적 | 해츠빌 · 12세대 · 2020.03.30. · 대상면적 48.2㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.09.13. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원, 시흥시 압류, 2025.03.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이애라와 별도 ‘차인’은 모두 2021.07.30. 전입으로 기재돼 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인 분석이 등기상 후순위 권리보다 우선합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이애라 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30. | 2021.04.29. | 258,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0원 |
| 차인 | 주거 | 2021.07.30. | 2021.04.29. | 미상 | 대항력 有 우선변제 인수액 미상 |
| 문용섭 | 303호 · 주거 | 2025.02.21. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김다솜 | 303호 · 주거 | 2025.03.20. | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 ‘확정 실질취득가’는 아직 아니다
해츠빌 대상면적과 매칭된 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 227,333,333원, 최신 거래는 2026.06. 225,000,000원입니다. 현재 최저매각가 171,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.05㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 49.05㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2025.11 | 49.05㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 평균 | 48.2㎡ 대상 | 3건 | 227,333,333원 |
가격만 보면 최저가와 최근 12개월 평균의 차이가 크고, 최신 거래 225,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 비교는 이애라 확약을 반영하고, 별도 ‘차인’의 추가 인수액이 없다는 전제에서의 최소 취득비용 비교입니다. ‘차인’에게 실제 보증금 인수의무가 존재하면 실질취득비용은 171,500,000원보다 높아지므로, 현재 단계에서 단순히 “시세 대비 75.4%라 싸다”고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정 · 확약 전 배당계산 원형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 이애라 보증금(우선변제) | 258,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 258,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원형상 이애라 보증금 미배당액은 89,701,000원이나, 2026.05.12. 확약에 따라 해당 임차인의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약 밖 별도 ‘차인’의 보증금은 미상이라 이 계산에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 중 3층입니다.
- 입지. 대야초등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 서해선 시흥대야역·신천역이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 479.0㎡, 제1종일반주거지역, 공시지가 1,953,000원/㎡, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 해츠빌은 12세대 규모이며 최근 확인된 매매는 3건입니다. 반복 유찰 평균은 5.0회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.05.12. 제출된 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
- ‘차인’ 실체 확인. 이애라와 동일한 전입·확정일자에 기재된 별도 ‘차인’이 중복기재인지 실제 별도 임차인인지, 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 김다솜·문용섭은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당표와 확약을 분리해 해석. 배당표상 89,701,000원 인수 계산은 확약 전 원형이고, 확약 적용 시 이애라 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 상한. 최근 거래는 218,000,000원·225,000,000원·239,000,000원입니다. 미상 임차보증금이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 할인됐지만 권리확인은 끝나지 않았다”
현재 최저가 171,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 227,333,333원의 75.4%로, 표면 가격만 보면 감정가 대비 할인폭이 큽니다. 더 중요한 변화는 2026.05.12. 확약입니다. 원래 89,701,000원 인수로 계산됐던 이애라의 잔존 보증금은 대항력과 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의로 실질 0원이 됐습니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 별도 ‘차인’이 2021.07.30. 전입, 2021.04.29. 확정일자, 배당요구 상태로 남아 있고 보증금은 미상입니다. 이 항목이 단순 중복이라면 현재 가격은 최근 실거래 대비 크게 낮지만, 실제 별도 임차인이라면 낙찰가에 추가 인수액이 붙어 실질취득비용이 달라집니다. 따라서 이 사건의 결론은 “이애라 확약은 호재, 그러나 미상 대항력 임차인 확인 전까지 권리판단은 보류”입니다.
