수원지방법원 2025타경52075. 안산시 상록구 사동 1404-4, 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김건회이며 2021.11.16 소유권이전 당시 거래가액은 165,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.07.13 국 명의 압류입니다. 이후 2023.11.21 등기된 오진희의 주택임차권과 2025.04.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 임차권등기가 말소기준보다 늦다는 사실만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 오진희는 2021.10.22 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.29로, 말소기준인 2023.07.13보다 앞섭니다. 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 115,500,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 부족분이 51,917,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52075 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1404-4 3층302호 · 경기도 안산시 상록구 장화1안길 6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 75.025㎡ · 지상4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김건회 · 2021.11.16 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가 70.0% |
| 청구액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 확약이 핵심
말소기준은 2023.07.13 국의 압류입니다. 오진희의 전입·점유는 2021.10.22, 확정일자는 2021.09.29이므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023.11.21이지만 대항력 판단은 그 이전의 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다. 다만 2026.06.09 확약으로 오진희의 대항력 인수 문제는 실질적으로 제거됩니다.
② 임차관계 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오진희 | 전유부분의전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.10.22 | 2021.09.29 | 165,000,000원 | 대항력 有 → 포기확약 우선변제권 실질 인수 0원 승계표시 없음 |
| 차인 | 주거 | 2021.10.22 | 2021.09.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계표시 없음 |
오진희는 2023.11.21 배당요구가 확인되고, ‘차인’은 2025.06.17 배당요구가 확인됩니다. 문제는 ‘차인’의 보증금이 특정되지 않는다는 점입니다. 따라서 오진희의 165,000,000원을 다시 중복 합산해서도 안 되고, 반대로 별도 기재된 미상 보증금 위험을 0원으로 지워서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 70%지만 ‘무조건 싸다’고 보기 어렵다
시세 비교에 잡힌 거래는 동산베스트빌(1404-4), 면적 75.03㎡의 2021.11 거래 1건입니다. 거래가는 165,000,000원이며 평균·최고·최저·최신 거래가가 모두 165,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 75.03㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 기준값 | 75.025㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 115,500,000원은 이 기준값의 70.0%입니다. 오진희 확약만 놓고 보면 확인 가능한 실질취득액도 115,500,000원이므로 가격 차이는 큽니다. 그러나 비교 거래가 1건이고 거래월이 2021.11에 머물러 있으며, 별도 ‘차인’의 보증금도 미상입니다. 따라서 70.0%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 오진희 보증금 (우선변제) | 165,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 오진희 보증금 중 51,917,000원이 부족해 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 2026.06.09 확약에 따라 오진희는 미변제액이 남아도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 51,917,000원은 룰상 금액이고, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 다만 별도 ‘차인’의 보증금 미상 위험은 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 오진희 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70.0% | 115,500,000원 | 51,917,000원 | 오진희 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 56.0% | 92,400,000원 | 74,663,200원 | 오진희 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 73,920,000원 | 92,810,560원 | 오진희 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 오진희 보증금 미배당액이 커지는 구조입니다. 하지만 해당 임차인에 대해서는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 룰상 인수금액이 커져도 실질 인수는 0원입니다. 이 결론을 ‘차인’에게까지 확대 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초당초등학교 남측 인근이며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자루형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 364.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며 공시지가는 1,425,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동산베스트빌(1404-4)은 8세대, 2001.10.31 사용승인으로 확인되며 거래표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.09 확약서 원본 확인. 오진희 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- ‘차인’ 보증금 확인. 2021.10.22 전입, 2021.09.29 확정일자, 2025.06.17 배당요구가 있으나 보증금은 미상입니다. 이 부분이 가장 중요한 잔존 권리위험입니다.
- 중복 여부 확인. 오진희와 ‘차인’의 전입·확정일자가 같지만, 별도 승계·대위 표시가 확인되지 않으므로 임의로 같은 임차관계라고 합쳐 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 70.0%지만 동일 물건군 평균 유찰도 5.0회입니다. 임차관계·현황·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 거래는 2021.11의 165,000,000원 1건입니다. 115,500,000원이 70.0%라는 계산만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 주된 인수는 해소, 그러나 미상임차인은 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 165,000,000원에서 5회 유찰돼 115,500,000원까지 내려온 물건입니다. 오진희 보증금 165,000,000원 때문에 원래는 현재 회차에서 51,917,000원의 인수 문제가 생기지만, 2026.06.09 확약으로 그 임차인의 대항력과 미배당 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 별도 ‘차인’은 전입과 확정일자가 확인되면서도 보증금이 미상이고, 오진희 확약은 이 임차관계에 자동으로 적용되지 않습니다. 여기에 5회 유찰, 8세대 다세대, 2021.11 거래 1건뿐인 시세 표본까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “주된 임차보증금 위험은 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인을 확인하기 전에는 안전형으로 단정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
