95,900,000원
의정부지방법원 2025타경72009. 남양주시 진건읍 용정리 씨티빌리지 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가는 137,000,000원, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 이은정이고, 2021.06.22. 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이 물건의 말소기준은 2016.01.22. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 36,000,000원 근저당권입니다. 그보다 뒤에 설정된 리드코프·성북합동상사·임승준 근저당권과 한화생명보험·근로복지공단· 오케이저축은행·경기신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 등기상 채권을 떠안는 형태는 아닙니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현황조사보고서의 세대주 관계 표기에는 채무자의 가족관계에 관한 정정사항이 있습니다. 임차인 신고가 없는 것과 실제 점유·인도 문제가 없는 것은 별개이므로, 입찰 전 실제 점유자를 다시 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72009 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 794-6 씨티빌리지 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진건읍 진건오남로 55-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방, 거실겸 주방, 욕실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이은정 · 2021.06.22. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 59,346,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
임차인 신고 없음. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 등기상 핵심은 2016.01.22. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 2021.07.13. 리드코프 근저당권, 2023.04.27. 성북합동상사 근저당권, 2023.09.21. 이후 가압류들, 2024.12.24. 임승준 근저당권 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가 95,900,000원은 감정가 137,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사리드코프 | 65,000,000원 | 57,773,800원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사성북합동상사 | 24,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 58,054,841원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 근로복지공단 | 4,320,250원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 6,655,668원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 경기신용보증재단 | 24,908,324원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 임승준 | 25,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,900,000원 가정 시 채권자 총 청구 243,939,083원 중 93,773,800원이 배당되고 150,165,283원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,126,200원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진건초등학교 남서측 인근. 주위는 연립·다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 사릉역(경춘선)이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 전기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 남측으로 폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 진건중학교·진건초등학교 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 137,000,000원에서 95,900,000원으로 낮아진 사실과 실제 시장가보다 싸다는 판단은 다릅니다. 주변 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고 현황조사 세대주 정보에는 가족관계 정정사항이 있습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2016.01.22. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이며 이후 현재 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당 채권이 150,165,283원 발생하지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미회수와 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 매각기일. 2026.09.01. 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 시장가격
이 물건은 권리 측면에서는 구조가 명확합니다. 2016.01.22. 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없으며 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심인 가격에서는 자료가 부족합니다. 1회 유찰 후 95,900,000원이라는 숫자는 감정가 137,000,000원의 70%일 뿐, 실제 시세의 70%라는 뜻은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단이 맞습니다. 특히 다세대라는 용도와 실제 점유관계까지 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
