인천지방법원 2025타경507363. 미추홀구 도화동 실버타운 9동 302호, 전용 35.52㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 방성호 씨이며, 2022년 4월 5일 거래가 77,000,000원에 취득했습니다. 이후 채권자 김대산의 강제경매가 개시됐고, 물건은 9차례 유찰됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 80,000,000원의 약 4%인 3,227,000원입니다.
그런데 이 사건에서 가장 중요한 사람은 김대산입니다. 김대산은 경매신청채권자이면서 을구 7번 주택임차권의 권리자이기도 합니다. 임차보증금은 77,000,000원이고, 전입일과 점유개시일은 2022년 2월 4일, 확정일자는 2022년 1월 17일입니다. 이는 2024년 11월 25일의 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 706-9 실버타운 9동 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 미추홀구 장고개로 56-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.52㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 방성호 (2022.04.05 취득 · 거래가 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 3,227,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대산 / 82,689,474원 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 · 주택도시보증공사 가압류 (2024.11.25) |
| 선순위 임차권 | 을구 7번 · 김대산 · 보증금 77,000,000원 |
| 예상 인수액 | 74,231,086원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 선순위 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2024년 11월 25일 주택도시보증공사의 갑구 5번 가압류입니다. 청구금액은 3,025,000,000원이며, 해당 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
반면 을구 7번 주택임차권은 2024년 2월 29일 등기됐습니다. 임차인의 전입과 확정일자도 말소기준보다 앞서므로 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 과거 한국주택은행·국민은행·인천원예농업협동조합 명의의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로, 이번 매각에서 별도로 인수할 근저당채무로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수형
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
김대산 제3층 제302호 35.52㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.04 확정 2022.01.17 임차권등기 2024.02.29 |
77,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 | 74,231,086원 |
김대산은 2022년 1월 5일 임대차계약을 체결했으며, 전입·점유개시일은 2022년 2월 4일입니다. 2024년 2월 29일 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 말소기준 가압류보다 앞서는 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가 4%보다 중요한 실질취득가
이 물건은 9회 유찰되면서 최저매각가가 3,227,000원까지 내려왔습니다. 그러나 보증금 인수형 물건이므로 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 보증금을 비교해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,227,000원 | 2,768,914원 | 74,231,086원 | 77,458,086원 |
| 10회 유찰 시 | 2,258,900원 | 1,818,240원 | 75,181,760원 | 77,440,660원 |
| 11회 유찰 시 | 1,581,230원 | 1,152,768원 | 75,847,232원 | 77,428,462원 |
실질취득 부담 = 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액. 매각 관련 집행비용이 낙찰대금에서 공제되므로 계산 결과는 보증금 77,000,000원에 해당 비용이 더해진 수준입니다. 위 금액에는 매수인의 취득세·명도비·수선비 등 별도 지출은 포함되지 않습니다.
④ 실거래 비교 — 322만원이 아니라 약 7,746만원으로 비교
실버타운9동(706-9)은 1993년 6월 17일 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 35.52㎡의 실거래 표본은 총 8건입니다. 전체 평균은 72,000,000원이며, 제공된 최근 3건 집계 평균은 80,666,666원입니다. 다만 최신 확인 거래가 2024년 5월이므로 이 가격들은 현재 실시간 시세가 아닌 과거 거래 참고치입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 35.52㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2024.03 | 35.52㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 35.52㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 35.52㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2023.03 | 35.52㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 35.52㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2022.10 | 35.52㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 35.52㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.52㎡ | 8건 | 72,000,000원 |
| 최근 3건 집계 평균 | 35.52㎡ | 3건 | 80,666,666원 |
제공된 최근 표본과 이전 표본의 집계 추세는 +20.8%입니다. 그러나 최근 3건에는 2023년 7월의 100,000,000원 거래가 포함되어 평균이 높아졌고, 실제 마지막 확인 거래는 2024년 5월 67,000,000원입니다. 따라서 평균 상승 수치만을 근거로 현재 가격 상승을 단정할 수 없습니다.
현 회차 실질취득 예상액 77,458,086원은 제공된 최근 3건 평균 80,666,666원보다는 낮지만, 전체 평균 72,000,000원과 마지막 확인 거래 67,000,000원보다 높습니다. 특히 최신 확인 거래와 비교하면 10,458,086원 높은 부담입니다. 거래 표본도 오래됐으므로 현재 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 부여하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 3,227,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 458,086원 |
| 1. 임차인 김대산 · 우선변제 | 77,000,000원 | 2,768,914원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 김대산 | 82,689,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김대산 보증금 잔액 | — | 74,231,086원 |
집행비용 458,086원을 공제하면 임차인에게 2,768,914원이 배당되는 추정 구조입니다. 임차보증금 잔액 74,231,086원은 매각대금에서 지급되는 배당금이 아니라 매수인이 별도로 인수할 금액입니다. 경매신청채권자 김대산과 임차인 김대산은 동일인이며, 위 표의 임차인 배당액을 신청채권자에게 다시 지급하는 별도 금액으로 중복 계산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 인천비즈니스고등학교 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 1993년 6월 17일 준공된 15세대 규모의 실버타운9동입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층이며, 외벽은 드라이비트, 창호는 알루미늄 창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 1,322,000원/㎡이며 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 환금성. 실거래 표본 8건의 가격 범위는 60,000,000~100,000,000원으로 편차가 큽니다. 마지막 확인 거래는 2024년 5월이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 과거 거래가격과 실제 처분 가능한 가격을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 기준으로 자금계획 수립. 최저가 3,227,000원에 더해 미배당 보증금 74,231,086원의 인수를 예상해야 합니다. 매각대금 납부와 임차보증금 반환에 필요한 자금은 별도 관리가 필요합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 을구 7번 임차권등기와 보증금 잔액 인수 문구를 반드시 재확인하세요.
- 신청채권자와 임차인의 채권관계 확인. 김대산의 임차보증금 77,000,000원과 경매신청 청구액 82,689,474원이 어떤 관계인지 집행기록과 채권원인을 확인해야 합니다. 동일 금액의 중복 반영에 주의해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 현황, 임차인과의 반환·인도 조건, 임차권등기 말소 협의 가능성을 확인하세요. 잔액을 인수한 상태에서 반환·인도 관련 비용이 추가될 수 있습니다.
- 최신 시세 재검증. 마지막 확인 거래는 2024년 5월 67,000,000원입니다. 현재 실거래와 인근 유사 다세대 매물 가격을 확인한 뒤 실질취득액 77,458,086원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 10회 및 11회 유찰 시나리오에서도 실질취득 부담은 약 7,700만원대입니다. 낙찰가 하락만을 가격 할인으로 계산하지 마세요.
- 건물 상태와 관리비 확인. 준공 이후 노후화, 드라이비트 외벽, 누수·방수, 공동시설 상태 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권계산 관련 서류를 입찰 전에 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “322만원에 낙찰받아도 322만원짜리 집은 아니다”
인천 도화동 실버타운 302호는 9회 유찰로 최저매각가가 감정가의 약 4%까지 낮아진 물건입니다. 하지만 매각물건명세서에 명시된 대항력 있는 임차권이 남아 있어, 현재 회차에서 낙찰받으면 임차보증금 잔액 74,231,086원을 인수하는 구조입니다.
낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 예상액은 77,458,086원. 제공된 최근 3건 집계 평균보다는 낮지만, 전체 평균과 마지막 확인 거래보다 높은 부담입니다. 여기에 15세대 규모의 노후 다세대주택이라는 환금성 조건과 9회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 대상이 아니라, 선순위 임차보증금 인수 구조와 현재 처분 가능한 시세를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 추가 유찰이 이루어져도 취득 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조이므로, 단순히 회차가 내려가기를 기다리는 것만으로 가격 위험이 해소되지는 않습니다.
