인천지방법원 2025타경507363. 인천 미추홀구 도화동의 전용 35.52㎡ 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 80,000,000원짜리 물건이 9회 유찰돼 3,227,000원까지 내려온 초저가 경매입니다. 그러나 권리 흐름을 순서대로 대조하면, 과거 근저당권들은 이미 모두 말소됐고 임차인 김대산이 2022.02.04. 전입·점유한 뒤에야 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매가 들어왔습니다.
김대산은 2022.01.17. 확정일자를 받았고 2024.02.29. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 을구 7번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 배당액이 감소한 만큼 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 머무는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 706-9 3층 302호 도로명: 인천광역시 미추홀구 장고개로 56-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.52㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 방성호 (2022.04.05. 거래가 77,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 3,227,000원 (9회 유찰·감정가의 4.03%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대산 / 82,689,474원 |
| 임차보증금 | 김대산 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 단지 표시 | 실버타운9동(706-9) · 매각물건명세서 비고상 초원빌라 단지 내 9동 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 날짜가 핵심
현존하는 후순위 권리 중 가장 빠른 것은 2024.11.25. 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 약 2년 9개월 앞서고, 임차권등기도 가압류보다 먼저인 2024.02.29. 완료됐습니다. 따라서 매각물건명세서가 명시한 것처럼 김대산의 보증금 잔액은 낙찰자가 승계하는 것으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대산 | 제3층 제302호 35.52㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.04 | 2022.01.17 | 77,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
김대산은 배당요구를 했고 2024.02.29. 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 3,227,000원에서 집행비용 458,086원을 먼저 공제하면 배당 가능한 금액은 2,768,914원입니다. 이 금액을 임차보증금에 배당한다고 가정하면 보증금 잔액은 74,231,086원이며, 매수인의 총 부담은 최저가와 인수액을 합한 77,458,086원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 실질 부담의 성격 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,227,000원 | 약 77,458,086원 |
| 10회 유찰 시 | 2,258,900원 | 약 77,000,000원 + 집행비용 수준 |
| 11회 유찰 시 | 1,581,230원 | 약 77,000,000원 + 집행비용 수준 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
실버타운9동의 전용 35.52㎡ 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 72,000,000원입니다. 최근 12개월 표본 3건의 평균은 80,666,666원, 최신 거래는 2024.05.의 67,000,000원입니다. 최근 구간 평균이 이전 구간보다 20.8% 높게 나타나지만, 가장 최근 거래 자체는 67,000,000원이고 매각기일과 2년 이상 차이가 있어 현재 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 35.52㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2024.03 | 35.52㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 35.52㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2023.03 | 35.52㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2023.03 | 35.52㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.10 | 35.52㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2022.10 | 35.52㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 35.52㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 80,666,666원 |
현재 실질취득 77,458,086원은 최근 12개월 평균의 96.0%로 평균보다 약간 낮지만, 최신 거래 67,000,000원의 115.6%, 전체 평균 72,000,000원의 107.6%입니다. 특히 2023.07.의 100,000,000원 거래가 최근 평균을 끌어올린 만큼, 최근 12개월 평균 하나만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,227,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 458,086원 | - |
| 1. 임차보증금 · 김대산 | 77,000,000원 | 2,768,914원 | 74,231,086원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐으므로 배당 대상에서 제외했습니다. 임차인이 선순위로 배당받는다는 전제이며, 당해세·최우선변제·집행비용 변동 및 실제 채권신고 내용에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 전용면적 35.52㎡, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 인천비즈니스고등학교 동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 교육시설과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 평탄한 세장형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 알루미늄 창호이며 기본적인 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1993.06.17. 사용승인된 15세대 규모 다세대주택입니다. 최근 실거래 표본이 적고 마지막 거래가 2024.05.에 머물러 매도 시 가격 탐색 기간이 길어질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 최저가 3,227,000원과 임차보증금 예상 인수액 74,231,086원을 합산한 뒤 취득세·명도비용·수리비를 별도로 반영해야 합니다.
- 임차보증금 변제 여부 확인. 77,000,000원 중 임대인이나 보증기관을 통해 이미 변제된 금액이 있는지, 채권양도·대위변제가 있었는지 최신 서류로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일까지 임차권 인수 문구가 유지되는지, 정정 또는 추가 공고가 있는지 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 중복 점검. 김대산의 강제경매 청구액 82,689,474원과 임차보증금 77,000,000원의 관계를 판결문·채권계산서로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 상태. 임차권등기가 있더라도 현재 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 내부 확인이 가능한지 현장을 확인해야 합니다.
- 체납금 확인. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 공과금을 관리 주체 및 관할기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “322만원 낙찰”이 아니라 “7,700만원대 취득”
이 사건의 핵심은 9회 유찰이나 감정가 대비 4.03%라는 숫자가 아닙니다. 과거 근저당이 모두 말소된 뒤 김대산이 전입·점유했고 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 회차 기준 실질취득은 약 77,458,086원입니다. 이는 최근 12개월 평균 80,666,666원보다는 4.0% 낮지만 최신 거래 67,000,000원보다 15.6%, 전체 평균 72,000,000원보다 7.6% 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 고정됩니다.
최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않습니다. 여기에 9회 유찰, 15세대 규모, 1993년 준공, 제한적인 거래 표본이 겹칩니다. 권리 위험은 계산 가능하지만 가격 안전마진과 환금성은 부족한 물건으로, 결론은 “저가 경매가 아닌 보증금 인수형 — 종합 D”입니다.