수원지방법원 2025타경52112. 안산시 단원구 성곡동 ‘마리나아일랜드’ 1층 115호로, 건축물대장상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 박종남 명의로 2023년 12월 1일 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 737,900,000원입니다. 같은 날 서울시산림조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 난점은 등기 순위보다 물건의 용도와 매수자격입니다. 대지권의 목적인 토지에 별도등기인 매립목적 변경금지가 있고, 반월특수지역에 해당해 입주자격 및 매수자격은 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 바로 ‘안전한 투자물건’으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층 115호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박종남 (2023.12.01. 거래가액 737,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 788,000,000원 / 189,199,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 525,161,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인해 매수인이 떠안는 금액은 현재 분석상 0원입니다. 말소기준은 2023년 12월 1일 서울시산림조합 근저당권이며, 이후 서울신용보증재단 가압류 34,828,604원, 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 189,199,000원으로 감정가 788,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부를 수치로 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 76% 하락했으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 소매점이고 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 132,439,299원, 그 다음은 92,707,509원까지 내려가지만, 유찰이 반복될수록 할인율보다 먼저 실수요·임대수요·매수자격·환금성을 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,448,786원 |
| 2. 근저당 · 서울시산림조합 | 600,000,000원 | 185,750,214원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 34,828,604원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 664,828,604원 중 채권자 예상배당은 185,750,214원, 미배당은 479,078,390원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남안산 I.C 서측 인근이며, 주위는 공원·생활숙박시설·상업용 시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 28층 건물 내 1층 115호입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(시화국가산업단지)·반월특수지역·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지이용. 토지면적 2,082.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 2,607,000원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설인 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 상가 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수자격부터 확인. 반월특수지역 입주자격·매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 별도등기가 있으므로 원문과 적용범위를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 서울시산림조합의 근저당권이 에스제이엔피엘대부주식회사로 이전된 등기까지 배당관계와 함께 확인하세요.
- 가격은 현장 시세로 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 189,199,000원이 싸다는 전제 없이 동일 건물·인근 상가 매매·임대 호가를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·매수자격·용도제한 문제인지 현장과 관련 기관을 통해 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 살 수 있는지, 팔 수 있는지다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2023년 12월 1일 서울시산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰된 제1종근린생활시설이고, 반월특수지역의 입주자격·매수자격 확인과 토지의 매립목적 변경금지 별도등기라는 별도 검토 포인트가 있습니다.
현재 최저가 189,199,000원은 감정가 788,000,000원의 24.01% 수준이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다. 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 취득 자격과 환금성 검증이 선행돼야 하는 근린시설입니다. 결론은 권리 소멸형, 가격 판단 보류, 매수자격 확인 필수입니다.
